Автор Донні Йосуа, аналітик з інвестицій у нерухомість, Magnum Estate · Переглянуто юридичним та інвестиційним відділом Magnum Estate · Останнє оновлення 23 червня 2026 року
Перед тим, як обрати проект, оберіть причину
Австралійці купують нерухомість на Балі з чотирьох причин: безпечне місце для капіталу, зростання цін, орендна плата та другий дім за короткий переліт. Ви вже знаєте цей ринок — ви відпочиваєте тут — і для більшості покупців усі чотири причини вказують на керовану квартиру, а не на окрему віллу. Ось чесний аргумент для кожної з причин.
Чотири причини, чому люди купують на Балі
Перед тим, як порівнювати проекти чи доходи, важливо чесно визначити чому ви купуєте — адже причина змінює те, що вам слід мати. Насправді існує лише чотири причини, і більшість покупців є комбінацією з них.
Два фактори змінюють ситуацію для австралійців: Балі — один з найближчих міжнародних ринків, а вхідна ціна є часткою вартості інвестиційної одиниці на Золотому узбережжі чи в Сіднеї. Ціни вказані в USD, тому врахуйте курс AUD/USD під час покупки.
1. Безпечне місце для капіталу
Перша причина — збереження — утримання грошей в активі, поза вашим домашнім ринком. Це зрозуміло. Але “безпека” залежить від того, що ви купуєте. Окрема вілла виглядає романтично, але працює проти вас: дах, басейн і сад старіють, і хтось має слідкувати за ними, інакше актив втрачає свою цінність. Керована квартира — це протилежність — прибрана, обслуговувана і підтримувана в хорошому стані оператором — тому через кілька років вона все ще виглядає новою і продається як нова.
Ось чому ми радимо більшості покупців обирати квартири, а не вілли: не тому, що вони дешевші, а тому, що вони зберігають свій стан. Чи є Балі дійсно надійним місцем для збереження вартості, залежить від наступних двох причин — тому продовжуйте читати перед тим, як прийняти рішення.
Варіанти квартир та вхідні ціни (USD)
| Проект | Район | Від (USD) | Прогнозований ROI |
|---|---|---|---|
| Magnum Resort Berawa | Чангу | $339,000 | 12.1% |
| Magnum Resort Sanur | Санур (на березі океану) | $531,000 | 11.6% |
| The Umalas Signature | Умала / Чангу | $225,000 | 12.3% |
| Sky Stars Ocean View | Букит / Улувату | $508,000 | 10.8% |
2. Ціни, які зростають через брак пропозиції
Друга причина — зростання капіталу, і на Балі це базується на одному впертій істині: хороші земельні ділянки закінчуються. Основні райони — Чангу, Санур, Букит — в основному забудовані або захищені, старий фонд старіє, а дійсно нові проекти вищого класу стають все важче отримати дозвіл. Попит зростає: кількість туристів постійно зростає, інфраструктура покращується (метро на Балі вже на стадії проектування), і ці відвідувачі мають десь зупинитися.
Обмежена пропозиція на фоні зростаючого попиту — це те, як зростає вартість нерухомості в хороших локаціях. Це також причина, чому важливо купувати рано — покупці на етапі будівництва зазвичай входять за ціною нижче завершеної. Magnum будує та позиціонує свої проекти для зростання капіталу протягом терміну володіння — цільові 40–70% на проект — на додаток до орендного доходу, а не замість нього.
3. Орендна плата, яка дійсно тримається
Той же брак пропозиції є причиною, чому оренда залишається стабільною. Рекордна кількість туристів плюс брак якісних, добре розташованих одиниць означає, що професійно керована квартира залишається заброньованою за високими добовими ставками, а не знижує ціни, щоб заповнити календар. Проекти Magnum розраховані на прогнозований 9.5–12.3% річний ROI від керованої оренди — Берва 12.1%, Санур 11.6%, Умала 12.3% — і оператор, який управляє цим календарем, перетворює прогноз на реальну заповненість.
Одне чесне правило: оцінюйте будь-який дохід за чистою цифрою, після зборів і податків, а не за заголовком брошури. Вищезазначені цифри побудовані саме так.
4. Другий дім, за короткий переліт
Четверта причина є найособистішою: другий дім. Балі вже є місцем, де багато австралійців проводять частину року, а віддалена робота лише спростила це — база, до якої можна дістатися з Перта менш ніж за чотири години або зі східного узбережжя за близько шість. Оскільки це керована квартира, вона приносить дохід, поки вас немає. Місце для відпочинку, яке самостійно покриває витрати, — це зовсім інша річ, ніж те, яке лише коштує.
ATO враховує світовий дохід
Як австралійський резидент, ваша оренда на Балі та будь-який прибуток взаємодіють з ATO, а також з податком в Індонезії — перевірте чисту суму у міжнародного бухгалтера. І якщо ви думаєте про утримання його в SMSF, це можливо, але суворо регулюється, тому уточніть структуру у ліцензованого консультанта перед тим, як будувати навколо цього. Нічого з цього не знищує справу; це просто встановлює чесні очікування.
Дрібний шрифт, а не захований
Те, що захищає вас, є однаковим, незалежно від структури: чистий титул, розробник з реальним ліцензуванням NIB та незалежний нотаріус у контракті — перевірте перелік належної обачності перед тим, як зобов’язатися з кимось. Утримання Балі є дешевим, але податки стягуються під час покупки, продажу та оренди, тому оцінюйте чистий дохід, а не заголовок. Вам не потрібна резидентура для покупки — дивіться візові маршрути, якщо ви хочете провести тут справжній час. Для базових цифр почніть з цін на Балі у 2026 році та кращих районів для покупки.
"Квартирний будинок — це ставка на зростання капіталу; керована квартира на Балі — це потік доходу — за частку вхідної ціни та короткий переліт."
Чому австралійці дивляться за кордон
Загальні запитання
Квартира чи вілла?
Для більшості покупців — керована квартира. Окрема вілла має свої витрати на утримання — басейн, сад, дах — і тихо знецінюється без власника, який за нею слідкує. Квартира в обслуговуваній будівлі підтримується та утримується в хорошому стані оператором, що захищає як її орендну ефективність, так і її вартість при перепродажу.
Чи є Балі дійсно безпечним місцем для збереження вартості?
Вона зберігається з тієї ж причини, з якої зростає: основна земля обмежена, а попит постійно зростає, тому добре розташовані, добре керовані одиниці залишаються в попиті. Погано розташована або погано керована одиниця — це інша історія — тому місце та оператор мають більше значення, ніж брошура.
Яка реалістична прибутковість?
Проекти Magnum націлені на 9.5–12.3% на рік від керованої оренди (Берва 12.1%, Санур 11.6%, Умала 12.3%), плюс цільове зростання капіталу протягом терміну володіння. Вважайте доходи прогнозами та моделюйте чисту цифру після зборів і податків.
Чи можуть австралійці дійсно купувати?
Так — через ті ж два маршрути, які відкриті для кожного іноземного покупця: довгострокова оренда або іноземна компанія PT PMA. Вільна власність зарезервована для громадян Індонезії, але нічого не обмежено вашою національністю.
Скільки мені потрібно для початку?
Від 225,000 USD (The Umalas Signature). Берва від 339,000 доларів, Sky Stars від 508,000 доларів, а Санур на березі океану від 531,000 доларів.
Чи можу я управляти цим з Австралії?
Так. Magnum управляє орендою для одиниць, які вона будує, тому ви отримуєте дохід та звітність без необхідності самостійно займатися гостями чи обслуговуванням.
