撰写者 Donny Yosua, 房地产投资分析师, Magnum Estate · 审核者 Magnum Estate 法律与投资团队 · 最后更新 2026年6月23日
选择项目之前，先选择理由
澳大利亚人购买巴厘岛房产有四个原因：安全地停放资本、价格上涨、租金收入，以及一个短途飞行的第二家园。你已经熟悉这个市场——你在这里度假——对于大多数买家来说，这四个理由都指向管理公寓，而不是独立别墅。以下是每个理由的真实情况。
人们在巴厘岛购买的四个理由
在比较项目或收益之前，诚实地考虑你购买的原因——因为这个原因会影响你应该拥有的资产。实际上，只有四个原因，大多数买家都是它们的某种组合。
有两件事对澳大利亚人来说是有利的：巴厘岛是你最近的国际市场之一，入门价格仅为黄金海岸或悉尼投资单元的一小部分。价格以美元报价，因此在购买时要考虑澳元/美元汇率。
1. 安全的资本停放地
第一个理由是保护——将资金持有在资产中，远离你的本国市场。这是合理的。但“安全”取决于你购买的是什么。独立别墅看起来浪漫，但实际上会对你不利：屋顶、游泳池和花园都会老化，必须有人来维护，否则资产就会贬值。管理公寓则相反——由运营商进行清洁、维护，并保持良好状态——因此几年后它仍然像新的一样展现和出售。
这就是我们大多数买家倾向于选择公寓而非别墅的真正原因：不是因为它们更便宜，而是因为它们保持状态。然而，巴厘岛是否真的是一个可靠的价值储存，取决于接下来的两个理由——所以在决定之前请继续阅读。
公寓选择与入门价格（美元）
| 项目 | 区域 | 起价（美元） | 预计投资回报率 |
|---|---|---|---|
| Magnum Resort Berawa | Canggu | $339,000 | 12.1% |
| Magnum Resort Sanur | Sanur（海滨） | $531,000 | 11.6% |
| The Umalas Signature | Umalas / Canggu | $225,000 | 12.3% |
| Sky Stars Ocean View | Bukit / Uluwatu | $508,000 | 10.8% |
2. 价格因供应不足而上涨
第二个理由是资本增长，而在巴厘岛，这基于一个顽固的事实：优质土地正在减少。主要区域——Canggu、Sanur、Bukit——大部分已被开发或保护，老旧房产逐渐老化，而真正的新一流项目每年都更难获得许可。需求则在不断上升：到达人数持续增加，基础设施不断改善（巴厘岛地铁正在规划中），而这些游客必须有地方住宿。
有限的供应与不断上升的需求是优质地段房产增值的关键。这也是为何提前购买重要——期房买家通常以低于完成价格的价格进入。Magnum在资本增长方面为其项目设定了目标——每个项目40%–70%的增长——加上租金收益，而不是取而代之。
3. 实际上能够保持的租金收入
同样的稀缺性是租金能够保持的原因。创纪录的旅游人数加上优质、地理位置良好的单元短缺意味着，专业管理的公寓能够以强劲的夜间价格保持入住率，而不是为了填满日历而打折。Magnum的项目预计9.5–12.3%的年投资回报率来自管理租赁——Berawa 12.1%，Sanur 11.6%，Umalas 12.3%——而运营商管理这个日历是将预测转化为实际入住率的关键。
一个诚实的规则：在评估任何收益时，基于净数字，扣除费用和税收，而不是宣传的头条。以上数字就是这样构建的。
4. 一个短途飞行的第二家园
第四个理由是最个人化的：第二家园。巴厘岛已经是许多澳大利亚人一年中部分时间的去处，远程工作让这一切变得更容易——一个从珀斯出发不到四小时，或从东海岸出发大约六小时就能到达的基地。因为这是一个管理公寓，所以在你不在时它仍然可以赚钱。一个自负盈亏的度假地与仅仅是花费的地方截然不同。
ATO关注全球收入
作为澳大利亚居民，你在巴厘岛的租金和任何收益都与ATO以及印尼税务相关——请咨询跨境会计师确认净数字。如果你考虑将其放入SMSF中，这是可能的，但受到严格监管，因此在构建之前请与持牌顾问确认结构。这些都不会影响你的投资理由；只是设定了诚实的期望。
细则，未被掩盖
保护你的因素是无论你使用何种结构都是相同的：清晰的产权、拥有真实NIB许可的开发商，以及合同上的独立公证人——在你承诺之前，请查看尽职调查清单。巴厘岛的持有成本低，但税收在购买、销售和租金时都要缴纳，因此请评估净回报，而不是宣传的数字。购买不需要居留权——如果你想在这里度过真正的时间，请查看签证途径。有关基础数字，请从2026年巴厘岛价格和最佳购房区域开始。
"住宅单元是资本增长的投资；管理的巴厘岛公寓则是收入来源——以较低的入门价格和短途飞行的便利。"
为什么澳大利亚人选择海外投资
常见问题
公寓还是别墅？
对于大多数买家来说，选择管理公寓。独立别墅需要自身的维护——游泳池、花园、屋顶——而在没有业主的情况下会悄然贬值。服务式建筑中的公寓由运营商维护，并保持良好状态，这保护了其租金表现和转售价值。
巴厘岛真的安全吗？
它之所以保持价值的原因与其增长相同：优质土地是有限的，需求持续上升，因此地理位置良好、管理得当的房产始终受到欢迎。位置不佳或管理不善的单元则是另一回事——这就是为什么位置和运营商比宣传更重要。
现实的回报是多少？
Magnum的项目目标是从管理租赁中获得9.5–12.3%的年回报（Berawa 12.1%，Sanur 11.6%，Umalas 12.3%），加上持有期间的资本增长。将收益视为预测，并在扣除费用和税收后计算净数字。
澳大利亚人真的可以购买吗？
可以——通过每个外国买家开放的两条途径：长期租赁或外资PT PMA公司。自由持有权仅限于印尼公民，但你的国籍并不限制任何东西。
我需要多少资金开始？
从225,000美元（The Umalas Signature）起。Berawa的起价为339,000美元，Sky Stars为508,000美元，海滨Sanur为531,000美元。
我可以在澳大利亚管理它吗？
可以。Magnum为其建设的单元管理租赁，因此你可以在不处理客人或维护的情况下获得收入和报告。
