Ditulis oleh Donny Yosua, Analis Investasi Properti, Magnum Estate · Ditinjau oleh tim hukum & investasi Magnum Estate · Terakhir diperbarui 23 Juni 2026
Sebelum memilih proyek, pilih alasannya
Investor India membeli properti Bali karena empat alasan: tempat aman untuk menyimpan modal, kenaikan harga, pendapatan sewa, dan rumah kedua yang dapat dijangkau. Anda dapat mendanainya melalui RBI LRS — hingga USD 250.000 per orang setiap tahun — dan karena harga mulai dari USD 225.000, unit entry-level sesuai dengan batasan satu orang. Bagi sebagian besar pembeli, keempat alasan tersebut mengarah pada apartemen yang dikelola, bukan vila.
Pertama, pendanaannya: RBI LRS
Warga negara India dapat mengirimkan dana ke luar negeri untuk properti di bawah Skema Remitansi Liberalisasi — saat ini hingga USD 250.000 per orang setiap tahun keuangan. Karena harga mulai dari USD 225.000, unit entry-level sesuai dengan batasan satu orang, dan keluarga dapat mengumpulkan dana. TCS dapat diterapkan pada remitansi dan aturan dapat berubah, jadi pastikan angka terkini dengan bank Anda dan akuntan publik sebelum mengirimkan dana.
Empat alasan orang membeli di Bali
Sebelum Anda membandingkan proyek atau hasil, penting untuk jujur tentang mengapa Anda membeli — karena alasan tersebut mengubah apa yang seharusnya Anda miliki. Dalam praktiknya, hanya ada empat alasan, dan sebagian besar pembeli adalah campuran dari mereka.
Bagi investor India, ada satu hal tambahan yang perlu diperhatikan terlebih dahulu — bagaimana Anda mendanainya — jadi kami membahas itu di depan, lalu empat alasan.
1. Tempat aman untuk menyimpan modal
Alasan pertama adalah pelestarian — menyimpan uang dalam aset, di luar pasar rumah Anda. Itu masuk akal. Namun, “aman” tergantung pada apa yang Anda beli. Vila terpisah terlihat romantis dan secara diam-diam bekerja melawan Anda: atap, kolam, dan taman semuanya menua, dan seseorang harus mengawasi mereka atau aset tersebut akan merosot. Apartemen yang dikelola adalah kebalikannya — dibersihkan, dirawat, dan dijaga dalam kondisi terbaik oleh operator — sehingga bertahun-tahun kemudian, apartemen tersebut tetap terlihat baru dan dapat dijual dengan baik.
Itulah alasan sebenarnya mengapa kami mengarahkan sebagian besar pembeli ke apartemen daripada vila: bukan karena mereka lebih murah, tetapi karena mereka mempertahankan kondisi mereka. Namun, apakah Bali benar-benar merupakan tempat penyimpanan nilai yang solid, tergantung pada dua alasan berikut — jadi teruslah membaca sebelum Anda memutuskan.
Opsi apartemen dan harga masuk (USD)
| Proyek | Area | Dari (USD) | ROI yang Diproyeksikan |
|---|---|---|---|
| Magnum Resort Berawa | Canggu | $339,000 | 12.1% |
| Magnum Resort Sanur | Sanur (tepi laut) | $531,000 | 11.6% |
| The Umalas Signature | Umalas / Canggu | $225,000 | 12.3% |
| Sky Stars Ocean View | Bukit / Uluwatu | $508,000 | 10.8% |
2. Harga yang naik karena pasokan tidak dapat memenuhi permintaan
Alasan kedua adalah pertumbuhan modal, dan di Bali ini didasarkan pada satu fakta yang membandel: tanah yang baik semakin menipis. Wilayah utama — Canggu, Sanur, Bukit — sebagian besar sudah dibangun atau dilindungi, stok lama menua, dan proyek baru kelas atas semakin sulit untuk mendapatkan izin setiap tahun. Permintaan bergerak ke arah yang berlawanan: kedatangan terus meningkat, infrastruktur terus membaik (kereta bawah tanah Bali sedang dalam perencanaan), dan para pengunjung tersebut harus menginap di suatu tempat.
Pasokan yang terbatas di tengah permintaan yang meningkat adalah bagaimana properti yang terletak baik menghargai. Itulah juga mengapa membeli lebih awal itu penting — pembeli yang membeli di tahap perencanaan biasanya masuk di bawah harga penyelesaian. Magnum membangun dan memposisikan proyeknya untuk pertumbuhan modal selama masa kepemilikan — target 40–70% per proyek — di atas hasil sewa, bukan sebagai penggantinya.
3. Pendapatan sewa yang benar-benar terjaga
Kekurangan yang sama adalah alasan mengapa sewa tetap terjaga. Pariwisata yang memecahkan rekor ditambah dengan kekurangan unit berkualitas yang terletak baik berarti apartemen yang dikelola secara profesional tetap terisi dengan tarif malam yang kuat, bukan dengan diskon untuk mengisi kalender. Proyek Magnum diproyeksikan dengan 9.5–12.3% ROI tahunan dari sewa yang dikelola — Berawa 12.1%, Sanur 11.6%, Umalas 12.3% — dan operator yang menjalankan kalender tersebutlah yang mengubah proyeksi menjadi tingkat hunian yang nyata.
Satu aturan jujur: nilai setiap hasil berdasarkan angka bersih, setelah biaya dan pajak, bukan berdasarkan judul brosur. Angka di atas dibangun dengan cara itu.
4. Rumah kedua yang benar-benar dapat dijangkau
Alasan keempat adalah yang paling pribadi: rumah kedua. Semakin banyak pembeli India yang bekerja secara remote sekarang, dan Bali menjadi basis kedua yang mudah — penerbangan langsung atau satu kali transit dari Mumbai, Delhi, dan Bengaluru, visa saat kedatangan, iklim yang nyaman. Dan karena ini adalah apartemen yang dikelola, ia menghasilkan pendapatannya sendiri saat Anda tidak ada. Rumah kedua yang membayar dirinya sendiri adalah hal yang sangat berbeda dibandingkan dengan yang hanya mengeluarkan biaya.
Perlu diperiksa cepat dengan CA
Sebagai penduduk India, Anda dikenakan pajak atas pendapatan global, jadi sewa di Bali juga harus dilaporkan di rumah — periksa setiap keringanan India–Indonesia dengan akuntan publik. Dan hak milik tidak terbuka untuk orang asing: Anda akan memiliki sewa jangka panjang atau struktur perusahaan (di atas). Tidak ada yang membunuh kasus ini; itu hanya menetapkan harapan yang jujur.
Hal-hal kecil, tidak tersembunyi
Apa yang melindungi Anda tetap sama terlepas dari struktur yang Anda gunakan: hak milik yang bersih, pengembang dengan lisensi NIB yang sah, dan notaris independen pada kontrak — jalankan daftar periksa due diligence sebelum Anda berkomitmen kepada siapa pun. Bali murah untuk dimiliki, tetapi pajak dikenakan pada pembelian, penjualan, dan sewa, jadi nilai pengembalian bersih, bukan judulnya. Anda tidak perlu memiliki residensi untuk membeli — lihat jalur visa jika Anda ingin menghabiskan waktu nyata di sini. Untuk angka-angka dasar, mulai dengan harga Bali di 2026 dan daerah terbaik untuk membeli.
"Unit entry-level Bali sesuai dengan batas tahunan LRS satu investor — pendapatan dalam dolar, dibiayai dari India."
Mengapa investor India melihat ke Bali
Pertanyaan Umum
Apartemen atau vila?
Bagi sebagian besar pembeli, apartemen yang dikelola. Vila terpisah memiliki pemeliharaan sendiri — kolam, taman, atap — dan secara diam-diam menyusut tanpa pemilik yang mengawasinya. Apartemen di gedung yang dilayani dipelihara dan dijaga dalam kondisi terbaik oleh operator, yang melindungi baik kinerja sewa maupun nilai jual kembali.
Apakah Bali benar-benar tempat penyimpanan nilai yang aman?
Ia bertahan karena alasan yang sama mengapa ia tumbuh: tanah utama terbatas dan permintaan terus meningkat, sehingga stok yang terletak baik dan dikelola dengan baik tetap diminati. Unit yang terletak buruk atau dikelola dengan buruk adalah cerita yang berbeda — itulah mengapa lokasi dan operator lebih penting daripada brosur.
Apa pengembalian yang realistis?
Proyek Magnum menargetkan 9.5–12.3% per tahun dari sewa yang dikelola (Berawa 12.1%, Sanur 11.6%, Umalas 12.3%), ditambah pertumbuhan modal yang ditargetkan selama masa kepemilikan. Anggap hasil sebagai proyeksi dan model angka bersih setelah biaya dan pajak.
Bisakah warga negara dan penduduk India benar-benar membeli?
Ya — melalui dua jalur yang sama terbuka untuk setiap pembeli asing: sewa jangka panjang, atau perusahaan PT PMA yang dimiliki asing. Hak milik dikhususkan untuk warga negara Indonesia, tetapi tidak ada yang dibatasi oleh kewarganegaraan Anda.
Berapa banyak yang saya butuhkan untuk memulai?
Mulai dari USD 225.000 (The Umalas Signature). Berawa mulai dari $339.000, Sky Stars mulai dari $508.000, dan Sanur tepi laut mulai dari $531.000.
Berapa banyak yang bisa saya kirim dari India?
Saat ini hingga USD 250.000 per orang setiap tahun keuangan di bawah RBI LRS, dan keluarga dapat mengumpulkan dana. TCS mungkin berlaku dan batas dapat berubah — pastikan dengan bank Anda dan akuntan publik.
Bisakah saya mengelolanya dari India?
Ya. Magnum mengelola sewa untuk unit yang dibangunnya, sehingga Anda menerima pendapatan dan laporan tanpa harus menangani tamu atau pemeliharaan sendiri.
