Автор Донни Ёсуа, аналитик по инвестициям в недвижимость, Magnum Estate · Проверено юридическим и инвестиционным отделом Magnum Estate · Последнее обновление 23 июня 2026
Сначала выберите причину, затем проект
Индийские инвесторы покупают недвижимость на Бали по четырем причинам: безопасное место для капитала, рост цен, доход от аренды и второй дом, до которого легко добраться. Вы можете финансировать это через RBI LRS — до 250 000 долларов США на человека в год — и поскольку вход начинается с 225 000 долларов США, начальная единица укладывается в лимит одного человека. Для большинства покупателей все четыре причины указывают на управляемую квартиру, а не на виллу.
Первое: финансирование через RBI LRS
Резиденты Индии могут переводить средства за границу для покупки недвижимости в рамках Либерализованной схемы перевода — в настоящее время до 250 000 долларов США на человека в финансовом году. Поскольку вход начинается с 225 000 долларов США, начальная единица укладывается в лимит одного человека, и семья может объединить средства. На перевод может применяться TCS, и правила могут изменяться, поэтому уточните актуальные данные в вашем банке и у дипломированного бухгалтера перед отправкой средств.
Четыре причины, по которым люди покупают на Бали
Перед тем как сравнивать проекты или доходность, важно честно признаться в почему вы покупаете — потому что причина меняет то, что вам нужно. На практике есть только четыре причины, и большинство покупателей представляют собой их смешение.
Для индийского инвестора есть еще один важный момент, который стоит учесть в первую очередь — как вы это финансируете — поэтому мы сначала рассмотрим это, а затем четыре причины.
1. Безопасное место для капитала
Первая причина — сохранение — держать деньги в активе, вне вашего домашнего рынка. Это вполне разумно. Но “безопасность” зависит от того, что вы покупаете. Отдельная вилла выглядит романтично, но на самом деле работает против вас: крыша, бассейн и сад стареют, и кто-то должен следить за ними, иначе актив теряет свою ценность. Управляемая квартира — это противоположность: она очищается, обслуживается и поддерживается в идеальном состоянии оператором — так что через годы она все еще выглядит и продается как новая.
Вот почему мы советуем большинству покупателей выбирать квартиры, а не виллы: не потому, что они дешевле, а потому, что они сохраняют свое состояние. Однако действительно ли Бали является надежным хранилищем ценности, зависит от следующих двух причин — так что продолжайте читать перед тем, как принять решение.
Варианты квартир и цены входа (USD)
| Проект | Район | От (USD) | Прогнозируемая доходность |
|---|---|---|---|
| Magnum Resort Berawa | Чангу | $339,000 | 12.1% |
| Magnum Resort Sanur | Санур (на берегу) | $531,000 | 11.6% |
| The Umalas Signature | Умала / Чангу | $225,000 | 12.3% |
| Sky Stars Ocean View | Букит / Улувату | $508,000 | 10.8% |
2. Цены растут, потому что предложение не успевает за спросом
Вторая причина — рост капитала, и на Бали это основано на одном упрямом факте: хорошая земля заканчивается. Премиальные участки — Чангу, Санур, Букит — в значительной степени застроены или защищены, старый фонд стареет, и действительно новые проекты высшего уровня становятся все труднее разрешить каждый год. Спрос движется в другую сторону: количество приезжих продолжает расти, инфраструктура улучшается (метро на Бали уже в проекте), и этим посетителям нужно где-то остановиться.
Ограниченное предложение на фоне растущего спроса — это то, как ценится хорошо расположенная недвижимость. Именно поэтому важно покупать рано — покупатели на этапе планирования обычно входят по цене ниже завершенной. Magnum строит и позиционирует свои проекты для роста капитала на протяжении всего срока — целевые 40–70% на проект — в дополнение к доходу от аренды, а не вместо него.
3. Доход от аренды, который действительно сохраняется
Та же нехватка — причина, по которой аренда сохраняется. Рекордный туризм плюс нехватка качественных, хорошо расположенных единиц означает, что профессионально управляемая квартира остается забронированной по высоким ночным тарифам, а не со скидками для заполнения календаря. Проекты Magnum рассчитаны на прогнозируемую 9.5–12.3% годовой доходности от управляемой аренды — Берва 12.1%, Санур 11.6%, Умала 12.3% — и оператор, управляющий этим календарем, превращает прогноз в реальную заполняемость.
Одно честное правило: оценивайте любую доходность по чистому показателю, после сборов и налогов, а не по заголовку брошюры. Приведенные выше цифры построены именно так.
4. Второй дом, до которого действительно можно добраться
Четвертая причина — самая личная: второй дом. Все больше индийских покупателей работают удаленно, и Бали становится легкой второй базой — прямые или с одной пересадкой рейсы из Мумбаи, Дели и Бангалора, виза по прибытии по прилету, комфортный климат. И поскольку это управляемая квартира, она зарабатывает на себя, пока вас нет. Второй дом, который сам себя оплачивает, — это совершенно другое дело, чем тот, который только стоит.
Стоит быстро проверить с бухгалтером
Как резидент Индии, вы облагаетесь налогом на глобальный доход, поэтому аренда на Бали также должна быть задекларирована на родине — уточните любые льготы Индия–Индонезия у дипломированного бухгалтера. А свободная собственность недоступна для иностранцев: вы будете владеть долгосрочной арендой или корпоративной структурой (выше). Ничто из этого не отменяет дело; это просто устанавливает честные ожидания.
Мелкий шрифт, не скрытый
Что защищает вас, остается тем же, независимо от используемой структуры: чистое право собственности, застройщик с настоящей лицензией NIB и независимый нотариус по контракту — пройдите контрольный список должной осмотрительности перед тем, как подписывать с кем-либо. Бали недорого держать, но налог взимается при покупке, продаже и аренде, поэтому оценивайте чистую доходность, а не заголовок. Вам не нужно иметь резидентство, чтобы купить — смотрите варианты виз, если хотите провести здесь больше времени. Для базовых цифр начните с цен на Бали в 2026 и лучших районов для покупки.
"Начальная единица на Бали укладывается в годовой лимит LRS одного инвестора — доход в долларах, финансируемый из Индии."
Почему индийские инвесторы обращаются к Бали
Часто задаваемые вопросы
Квартира или вилла?
Для большинства покупателей — управляемая квартира. Отдельная вилла требует собственного обслуживания — бассейн, сад, крыша — и тихо обесценивается без владельца, следящего за ней. Квартира в обслуживаемом здании поддерживается и сохраняется в идеальном состоянии оператором, что защищает как ее арендную производительность, так и ее перепродажную стоимость.
Бали действительно безопасное хранилище ценности?
Оно сохраняется по той же причине, по которой растет: первоклассная земля конечна, а спрос продолжает расти, поэтому хорошо расположенные, хорошо управляемые объекты остаются востребованными. Плохо расположенная или плохо управляемая единица — это другая история — вот почему местоположение и оператор важнее, чем брошюра.
Какой доход реалистичен?
Проекты Magnum нацелены на 9.5–12.3% в год от управляемой аренды (Берва 12.1%, Санур 11.6%, Умала 12.3%), плюс целевой рост капитала на протяжении всего срока. Рассматривайте доходность как прогнозы и моделируйте чистый показатель после сборов и налогов.
Могут ли индийские граждане и резиденты действительно купить?
Да — через те же два пути, открытые для каждого иностранного покупателя: долгосрочная аренда или иностранная компания PT PMA. Свободная собственность зарезервирована для граждан Индонезии, но ничто не ограничивает вашу национальность.
Сколько мне нужно для начала?
От 225 000 долларов США (The Umalas Signature). Берва от 339 000 долларов США, Sky Stars от 508 000 долларов США, а Санур на берегу от 531 000 долларов США.
Сколько я могу перевести из Индии?
В настоящее время до 250 000 долларов США на человека в финансовом году в рамках RBI LRS, и семьи могут объединять средства. Может применяться TCS, и лимиты могут изменяться — уточните в вашем банке и у дипломированного бухгалтера.
Могу ли я управлять этим из Индии?
Да. Magnum управляет арендой для единиц, которые он строит, так что вы получаете доход и отчеты, не занимаясь гостями или обслуживанием самостоятельно.
