Автор Донні Йосуа, аналітик інвестицій у нерухомість, Magnum Estate · Переглянуто юридичним та інвестиційним відділом Magnum Estate · Останнє оновлення 23 червня 2026 року
Перед вибором проєкту, визначте причину
Інвестори з Індії купують нерухомість на Балі з чотирьох причин: безпечне місце для капіталу, зростання цін, орендна плата та другий дім, до якого можна дістатися. Ви можете фінансувати це через RBI LRS — до 250,000 доларів США на особу щорічно — і оскільки вхідні ціни починаються з 225,000 доларів США, одиниця початкового рівня підходить під ліміт однієї особи. Для більшості покупців усі чотири причини вказують на керовану квартиру, а не на віллу.
По-перше, фінансування: RBI LRS
Резиденти Індії можуть переказувати кошти за кордон для покупки нерухомості в рамках Лібералізованої схеми переказів — наразі до 250,000 доларів США на особу за фінансовий рік. Оскільки вхідні ціни починаються з 225,000 доларів США, одиниця початкового рівня підходить під ліміт однієї особи, а сім'я може об'єднати кошти. Може застосовуватися TCS на переказ, і правила змінюються, тому підтверджуйте актуальні дані у вашому банку та у дипломованого бухгалтера перед переказом коштів.
Чотири причини, чому люди купують на Балі
Перед тим, як порівнювати проєкти або доходність, важливо чесно визначити, чому ви купуєте — адже причина змінює те, що вам слід придбати. Насправді є лише чотири причини, і більшість покупців є певним поєднанням з них.
Для інвестора з Індії є ще один важливий аспект — як ви це фінансуєте — тому ми розглядаємо це спочатку, а потім чотири причини.
1. Безпечне місце для капіталу
Перша причина — збереження — утримання грошей в активі, поза вашим домашнім ринком. Це зрозуміло. Але “безпека” залежить від того, що ви купуєте. Окрема вілла виглядає романтично, але тихо працює проти вас: дах, басейн і сад старіють, і хтось має слідкувати за ними, інакше актив втрачає цінність. Керована квартира є протилежністю — прибрана, обслуговувана та підтримується в показовому стані оператором — тому через кілька років вона виглядає і продається як нова.
Ось чому ми радимо більшості покупців звертати увагу на квартири, а не на вілли: не тому, що вони дешевші, а тому, що вони зберігають свій стан. Проте, чи є Балі насправді надійним сховищем вартості, залежить від наступних двох причин — тому продовжуйте читати перед тим, як приймати рішення.
Варіанти квартир та вхідні ціни (USD)
| Проєкт | Район | Від (USD) | Прогнозований ROI |
|---|---|---|---|
| Magnum Resort Berawa | Чангу | 339,000 $ | 12.1% |
| Magnum Resort Sanur | Санур (на березі океану) | 531,000 $ | 11.6% |
| The Umalas Signature | Умалас / Чангу | 225,000 $ | 12.3% |
| Sky Stars Ocean View | Букит / Улувату | 508,000 $ | 10.8% |
2. Ціни, які зростають через обмежену пропозицію
Друга причина — зростання капіталу, і на Балі це базується на одному непохитному факті: хороша земля закінчується. Преміальні райони — Чангу, Санур, Букит — в основному забудовані або захищені, старий фонд старіє, а справді нові проєкти вищого класу стають все важче отримати дозволи щороку. Попит зростає: кількість прибуттів постійно зростає, інфраструктура покращується (метро на Балі вже на стадії проектування), а ці відвідувачі повинні десь зупинитися.
Обмежена пропозиція на фоні зростаючого попиту — ось чому нерухомість у хороших місцях зростає в ціні. Це також пояснює, чому важливо купувати рано — покупці на етапі будівництва зазвичай входять за ціною нижче завершеної. Magnum будує та позиціонує свої проєкти для зростання капіталу протягом терміну володіння — цільові 40–70% на проєкт — на додаток до орендної доходності, а не замість неї.
3. Орендна плата, яка дійсно тримається
Та ж сама дефіцитність є причиною, чому оренда тримається. Рекордний туризм плюс нестача якісних, добре розташованих одиниць означає, що професійно керована квартира залишається заброньованою за високими нічними тарифами, а не знижує ціну, щоб заповнити календар. Проєкти Magnum розраховані на прогнозований 9.5–12.3% річний ROI від керованої оренди — Берва 12.1%, Санур 11.6%, Умалас 12.3% — а оператор, який управляє цим календарем, перетворює прогноз на реальну заповненість.
Одне чесне правило: оцінюйте будь-яку доходність за чистою цифрою, після зборів та податків, а не за заголовком брошури. Вищезазначені цифри побудовані саме так.
4. Другий дім, до якого можна дістатися
Четверта причина є найособистішою: другий дім. Багато індійських покупців зараз працюють віддалено, і Балі є зручним другим базою — прямі або з пересадками рейси з Мумбаю, Делі та Бенгалуру, віза по прибуттю, комфортний клімат. І оскільки це керована квартира, вона заробляє на себе, поки вас немає. Другий дім, який сам себе забезпечує, — це зовсім інша річ, ніж той, що тільки коштує.
Варто швидко перевірити з бухгалтером
Як резидент Індії, ви оподатковуєтеся на глобальний дохід, тому оренда на Балі також повинна бути задекларована вдома — перевірте будь-які угоди між Індією та Індонезією з дипломованим бухгалтером. А безкоштовна власність недоступна для іноземців: ви будете мати довгострокову оренду або корпоративну структуру (вищезазначену). Нічого з цього не знищує справу; це просто встановлює чесні очікування.
Дрібний шрифт, не захований
Те, що захищає вас, залишається однаковим незалежно від обраної структури: чистий титул, розробник з реальним ліцензуванням NIB та незалежний нотаріус у контракті — пройдіть перевірочний список належної обачності перед тим, як зобов’язатися перед ким-небудь. Утримувати Балі недорого, але податок стягується при покупці, продажу та оренді, тому оцінюйте чистий дохід, а не заголовок. Вам не потрібно мати резидентство, щоб купити — дивіться візові маршрути, якщо ви хочете провести тут більше часу. Для початкових цифр почніть з цін на Балі у 2026 році та найкращих районів для покупки.
"Одиниця початкового рівня на Балі підходить під щорічний ліміт LRS одного інвестора — офшорний дохід у доларах, фінансований з Індії."
Чому інвестори з Індії звертають увагу на Балі
Поширені запитання
Квартира чи вілла?
Для більшості покупців — керована квартира. Окрема вілла має свої витрати на утримання — басейн, сад, дах — і тихо знецінюється без власника, який за нею слідкує. Квартира в обслуговуваній будівлі підтримується та зберігається в показовому стані оператором, що захищає як її орендну продуктивність, так і її перепродажну вартість.
Чи є Балі насправді безпечним сховищем вартості?
Вона зберігається з тієї ж причини, з якої зростає: преміальна земля обмежена, а попит продовжує зростати, тому нерухомість у хороших місцях залишається затребуваною. Погано розташована або погано керована одиниця — це інша історія — ось чому місце та оператор важливіші за брошуру.
Яка реалістична доходність?
Проєкти Magnum націлені на 9.5–12.3% на рік від керованої оренди (Берва 12.1%, Санур 11.6%, Умалас 12.3%), плюс цільове зростання капіталу протягом терміну володіння. Вважайте доходність прогнозами та моделюйте чисту цифру після зборів та податків.
Чи можуть громадяни та резиденти Індії насправді купувати?
Так — через ті ж два шляхи, що відкриті для кожного іноземного покупця: довгострокову оренду або іноземну компанію PT PMA. Безкоштовна власність зарезервована для громадян Індонезії, але нічого не обмежує вашу національність.
Скільки мені потрібно для початку?
Від 225,000 доларів США (The Umalas Signature). Берва від 339,000 доларів США, Sky Stars від 508,000 доларів США, а Санур на березі океану від 531,000 доларів США.
Скільки я можу переказати з Індії?
Наразі до 250,000 доларів США на особу за фінансовий рік відповідно до RBI LRS, і сім’ї можуть об’єднати кошти. Може застосовуватися TCS, і ліміти змінюються — підтверджуйте з вашим банком та дипломованим бухгалтером.
Чи можу я управляти цим з Індії?
Так. Magnum управляє орендою одиниць, які вона будує, тому ви отримуєте дохід і звітність без необхідності самостійно обслуговувати гостей або утримання.
