Rédigé par Donny Yosua, analyste en investissement immobilier, Magnum Estate · Révisé par le bureau juridique et d’investissement de Magnum Estate · Dernière mise à jour le 23 juin 2026
Avant de choisir un projet, choisissez une raison
Les investisseurs indiens achètent des biens à Bali pour quatre raisons : un endroit sûr pour placer leur capital, la hausse des prix, les revenus locatifs et une résidence secondaire facilement accessible. Vous pouvez le financer via le LRS de la RBI — jusqu'à 250 000 USD par personne chaque année — et comme les prix d'entrée commencent à 225 000 USD, une unité de niveau d'entrée s'inscrit dans le plafond d'une personne. Pour la plupart des acheteurs, ces quatre raisons pointent vers un appartement géré, et non une villa.
D'abord, le financement : le LRS de la RBI
Les Indiens résidents peuvent transférer des fonds à l'étranger pour acheter des biens dans le cadre du Schéma de Remises Libéralisées — actuellement jusqu'à 250 000 USD par personne chaque année fiscale. Étant donné que les prix d'entrée commencent à 225 000 USD, une unité de niveau d'entrée s'inscrit dans le plafond d'une personne, et une famille peut regrouper ses fonds. Des frais de TCS peuvent s'appliquer sur le transfert et les règles changent, donc confirmez les chiffres actuels avec votre banque et un comptable agréé avant d'envoyer des fonds.
Quatre raisons d’acheter à Bali
Avant de comparer des projets ou des rendements, il est utile d’être honnête sur pourquoi vous achetez — car la raison change ce que vous devriez posséder. En pratique, il n’y a que quatre raisons, et la plupart des acheteurs en sont un mélange.
Pour un investisseur indien, il y a un élément supplémentaire à bien comprendre en premier — comment vous le financez — donc nous abordons cela en premier, puis les quatre raisons.
1. Un endroit sûr pour placer du capital
La première raison est la préservation — détenir de l’argent dans un actif, en dehors de votre marché domestique. C’est compréhensible. Mais “sûr” dépend de ce que vous achetez. Une villa indépendante semble romantique, mais elle travaille silencieusement contre vous : un toit, une piscine et un jardin vieillissent, et quelqu’un doit s’en occuper sinon l’actif perd de sa valeur. Un appartement géré est l’opposé — nettoyé, entretenu et maintenu en bon état par l’opérateur — donc des années plus tard, il se présente et se vend comme neuf.
C’est la vraie raison pour laquelle nous orientons la plupart des acheteurs vers des appartements plutôt que des villas : non pas parce qu’ils sont moins chers, mais parce qu’ils conservent leur état. Cependant, savoir si Bali est vraiment un bon refuge de valeur dépend des deux raisons suivantes — donc continuez à lire avant de décider.
Options d'appartements et prix d'entrée (USD)
| Projet | Zone | À partir de (USD) | ROI projeté |
|---|---|---|---|
| Magnum Resort Berawa | Canggu | 339 000 $ | 12,1 % |
| Magnum Resort Sanur | Sanur (en bord de mer) | 531 000 $ | 11,6 % |
| The Umalas Signature | Umalas / Canggu | 225 000 $ | 12,3 % |
| Sky Stars Ocean View | Bukit / Uluwatu | 508 000 $ | 10,8 % |
2. Des prix qui augmentent parce que l’offre ne suit pas
La deuxième raison est la croissance du capital, et à Bali, cela repose sur un fait obstiné : les bonnes terres s’épuisent. Les zones privilégiées — Canggu, Sanur, Bukit — sont en grande partie construites ou protégées, le stock ancien vieillit, et obtenir des permis pour de nouveaux projets de premier ordre devient de plus en plus difficile chaque année. La demande pousse dans l’autre sens : le nombre d’arrivées continue d’augmenter, l’infrastructure s’améliore (un métro à Bali est à l’étude), et ces visiteurs doivent séjourner quelque part.
Une offre limitée face à une demande croissante est simplement la raison pour laquelle les biens immobiliers bien situés prennent de la valeur. C’est aussi pourquoi acheter tôt est important : les acheteurs sur plan entrent généralement à un prix inférieur à celui de l’achevé. Magnum construit et positionne ses projets pour la croissance du capital sur la durée — un objectif de 40 à 70 % par projet — en plus du rendement locatif, et non à la place de celui-ci.
3. Des revenus locatifs qui se maintiennent
La même rareté explique pourquoi les loyers se maintiennent. Un tourisme record associé à une pénurie d’unités de qualité et bien situées signifie qu’un appartement géré professionnellement reste occupé à des tarifs nocturnes élevés au lieu de baisser les prix pour remplir le calendrier. Les projets de Magnum sont modélisés avec un ROI annuel projeté de 9,5 à 12,3 % provenant de locations gérées — Berawa 12,1 %, Sanur 11,6 %, Umalas 12,3 % — et l’opérateur qui gère ce calendrier est ce qui transforme une projection en occupation réelle.
Une règle honnête : évaluez tout rendement sur le chiffre net, après frais et impôts, et non sur le titre de la brochure. Les chiffres ci-dessus sont construits de cette manière.
4. Une résidence secondaire facilement accessible
La quatrième raison est la plus personnelle : une résidence secondaire. De plus en plus d’acheteurs indiens travaillent à distance, et Bali est une base secondaire facile — vols directs ou avec une escale depuis Mumbai, Delhi et Bengaluru, visa à l’arrivée, climat agréable. Et parce qu’il s’agit d’un appartement géré, il génère des revenus pendant votre absence. Une résidence secondaire qui s’autofinance est très différente de celle qui ne coûte que de l’argent.
À vérifier rapidement avec un expert-comptable
En tant que résident indien, vous êtes imposé sur vos revenus mondiaux, donc le loyer à Bali doit également être déclaré chez vous — vérifiez toute exonération Inde-Indonésie avec un expert-comptable. Et la pleine propriété n'est pas ouverte aux étrangers : vous détenez un bail long ou une structure d'entreprise (ci-dessus). Rien de tout cela ne remet en cause l'affaire ; cela fixe simplement des attentes honnêtes.
Les petits caractères, pas cachés
Ce qui vous protège est le même, quelle que soit la structure que vous utilisez : un titre clair, un promoteur avec une véritable licence NIB, et un notaire indépendant sur le contrat — passez en revue la liste de contrôle de diligence raisonnable avant de vous engager avec quiconque. Bali est peu coûteux à détenir, mais la fiscalité s’applique à l’achat, à la vente et sur les loyers, donc évaluez le rendement net, et non le titre. Vous n’avez pas besoin de résidence pour acheter — consultez les itinéraires de visa si vous souhaitez passer du temps ici. Pour les chiffres de base, commencez par les prix à Bali en 2026 et les meilleurs quartiers pour acheter.
"Une unité de niveau d'entrée à Bali s'inscrit dans le plafond annuel LRS d'un investisseur — revenu en dollars offshore, financé depuis l'Inde."
Pourquoi les investisseurs indiens se tournent vers Bali
Questions fréquentes
Appartement ou villa ?
Pour la plupart des acheteurs, un appartement géré. Une villa indépendante entraîne ses propres coûts d’entretien — piscine, jardin, toit — et se déprécie silencieusement sans propriétaire pour s’en occuper. Un appartement dans un immeuble de services est entretenu et conservé en bon état par l’opérateur, ce qui protège à la fois sa performance locative et sa valeur de revente.
Bali est-elle vraiment un refuge sûr de valeur ?
Elle se maintient pour la même raison qu’elle croît : la terre de premier choix est limitée et la demande continue d’augmenter, donc les biens bien situés et bien gérés restent recherchés. Une unité mal située ou mal gérée est une autre histoire — c’est pourquoi l’emplacement et l’opérateur comptent plus que la brochure.
Quel rendement est réaliste ?
Les projets de Magnum visent 9,5 à 12,3 % par an provenant de locations gérées (Berawa 12,1 %, Sanur 11,6 %, Umalas 12,3 %), plus une croissance du capital ciblée sur la durée. Considérez les rendements comme des projections et modélisez le chiffre net après frais et impôts.
Les citoyens et résidents indiens peuvent-ils vraiment acheter ?
Oui — par les mêmes deux voies ouvertes à tout acheteur étranger : un bail long ou une société PT PMA détenue par des étrangers. La pleine propriété est réservée aux citoyens indonésiens, mais rien ne limite votre nationalité.
Combien ai-je besoin pour commencer ?
À partir de 225 000 USD (The Umalas Signature). Berawa à partir de 339 000 USD, Sky Stars à partir de 508 000 USD, et Sanur en bord de mer à partir de 531 000 USD.
Combien puis-je transférer depuis l’Inde ?
Actuellement jusqu’à 250 000 USD par personne chaque année fiscale sous le LRS de la RBI, et les familles peuvent regrouper. Des frais de TCS peuvent s’appliquer et les limites changent — confirmez avec votre banque et un expert-comptable.
Puis-je gérer cela depuis l’Inde ?
Oui. Magnum gère les locations des unités qu’elle construit, donc vous recevez des revenus et des rapports sans avoir à gérer les invités ou l’entretien vous-même.
