Ditulis oleh Stanislav Sadovnikov, Pendiri Magnum Estate · Ditinjau oleh meja hukum & investasi Magnum Estate · Terakhir diperbarui 17 September 2026
Jawaban singkat
Anda dapat pensiun di Bali dan memiliki rumah di sana, tetapi visa dan hak milik adalah dua keputusan terpisah. Visa pensiun atau visa rumah kedua memberi Anda tempat tinggal; hak sewa, Hak Pakai, atau hak strata memberi Anda properti. Sesuaikan jangka waktu masing-masing dengan berapa lama Anda sebenarnya berencana tinggal, dan anggap pendapatan sewa sebagai bonus, bukan rencana utama.
Visa menentukan berapa lama Anda bisa tinggal, bukan apa yang bisa Anda miliki
Para pensiunan tiba di Bali melalui salah satu dari tiga jalur, semuanya dikeluarkan oleh Direktorat Jenderal Imigrasi (imigrasi.go.id, aplikasi di evisa.imigrasi.go.id). KITAS pensiun adalah jalur klasik: izin tinggal yang dapat diperpanjang untuk orang asing yang telah melewati usia kualifikasi, dengan bukti pensiun atau pendapatan pensiun, asuransi kesehatan, dan sponsor lokal. Ambang usia dan pendapatan berubah pada tahun 2025 dan 2026 dan berbeda berdasarkan kewarganegaraan dan saluran, jadi periksa angka terkini di situs imigrasi daripada di brosur agen. Jalur “rambut perak” lima tahun menargetkan pemohon berusia 60 tahun ke atas dan meminta setoran di bank negara alih-alih uji pendapatan bulanan. Visa rumah kedua adalah yang paling banyak digunakan oleh pembeli properti: lima atau sepuluh tahun tempat tinggal dengan setoran sekitar IDR 2 miliar, sekitar $130.000, atau aset yang memenuhi syarat, tanpa sponsor perusahaan atau pemberi kerja. Panduan visa Bali kami membandingkan jalur, biaya, dan dokumen.
Ada dua konsekuensi yang mengikuti. Izin tinggal adalah yang memungkinkan Anda memiliki hak Hak Pakai atas nama Anda, jadi pilihan visa membuka atau menutup jalur kepemilikan. Dan menghabiskan lebih dari 183 hari setahun di Indonesia dapat menjadikan Anda sebagai wajib pajak di sana, yang menyentuh bagaimana pensiun dikenakan pajak berdasarkan perjanjian negara Anda; aturannya ada di pajak.go.id dan di panduan pajak properti Bali kami.
Hak milik mana yang cocok untuk masa pensiun
Horizont seorang pensiunan biasanya adalah 15 hingga 25 tahun penggunaan, kemudian keluar atau warisan. Tiga jalur cocok, dan masing-masing dijelaskan secara lengkap di bagaimana orang asing memiliki properti di Bali:
- Hak Sewa (Hak Sewa). Sewa terdaftar selama 25 hingga 30 tahun dengan opsi perpanjangan. Tidak memerlukan izin tinggal, memiliki harga masuk terendah dan hampir sesuai dengan rencana 20 tahun. Jangka waktu adalah kuncinya: beli sewa yang sisa tahunnya mencakup horizon Anda ditambah keluar, dan periksa klausul penugasan agar sewa dapat dijual atau diteruskan.
- Hak Pakai (Hak Pakai). Hak atas nama Anda, tersedia untuk pemegang izin tinggal untuk rumah tanah di atas batas harga provinsi, di Bali IDR 5 miliar untuk rumah dan IDR 2 miliar untuk apartemen berdasarkan keputusan menteri 2022 (ringkasan Hukumonline). Lebih banyak dokumen, hak terdaftar yang dapat Anda hipotek dan wariskan.
- Hak Strata (HMSRS) untuk apartemen. Ide yang sama untuk unit di gedung, dengan logika batas harga yang sama. Bagi pensiunan yang ingin rumah yang bisa ditinggalkan dan pergi, ini sering kali merupakan jalur yang paling bersih.
Perusahaan yang dimiliki asing, PT PMA, dibangun untuk menjalankan bisnis. Untuk satu rumah, itu menambah pengarsipan tahunan dan biaya tanpa menambah hak yang akan Anda gunakan, jadi sebagian besar pensiunan melewatkannya.
Visa vs hak milik: apa yang diberikan setiap keputusan
| Keputusan | Opsi untuk pensiunan | Apa yang diberikan | Apa yang harus disesuaikan |
|---|---|---|---|
| Visa | KITAS pensiun · jalur rambut perak · visa rumah kedua | Hak untuk tinggal di Bali selama 1 hingga 10 tahun, dapat diperpanjang | Berapa bulan dalam setahun Anda benar-benar akan berada di pulau |
| Hak milik | Hak Sewa · Hak Pakai · strata (HMSRS) | Hak atas properti itu sendiri, untuk jangka waktu atau atas nama Anda | Horizon Anda, anggaran Anda, dan siapa yang mewarisi |
| Jenis properti | Apartemen terkelola · vila mandiri | Tinggalkan dan pergi dengan manajer, atau ruang dan privasi dengan pemeliharaan | Selera Anda untuk pemeliharaan, keamanan, dan komunitas |
| Pendapatan | Kolam sewa terkelola · sewa jangka panjang · tidak ada | Proyeksi 9,5–12,3% bersih pada unit yang dikelola Magnum, saat Anda bepergian | Apakah Anda ingin unit itu menghasilkan, atau hanya menjadi rumah |
Apartemen atau vila saat Anda berusia 60 tahun ke atas
Vila adalah impian Bali dan pekerjaan paruh waktu. Atap, kolam, taman, dan staf perlu dikelola, dan vila kosong cepat memburuk di iklim pesisir yang lembab. Apartemen terkelola mempertahankan kondisinya, memiliki meja depan dan keamanan, dan dapat dikunci dan ditinggalkan untuk musim panas di Eropa atau musim dingin bersama cucu. Itulah mengapa kasus modal aman di sebagian besar panduan kami mengarah ke apartemen yang dilayani daripada vila mandiri, dan mengapa mereka dijual kembali lebih dekat dengan yang baru.
Ada juga pertanyaan tentang lingkungan. Sanur, di pantai timur, memiliki jalur pantai yang dipaving, air tenang, cluster rumah sakit terdekat, dan komunitas ekspatriat yang mapan, itulah sebabnya ia terus muncul dalam panduan area Sanur untuk pembeli yang lebih tua. Umalas terletak di antara Seminyak dan Canggu, lebih hijau dan lebih tenang, hanya beberapa menit dari keduanya. Pilih distrik untuk kehidupan sehari-hari terlebih dahulu; angka mengikuti.
Pendapatan saat Anda bepergian: unit terkelola dalam rencana pensiunan
Jika rumah menghasilkan saat Anda pergi, rencana menjadi lebih mudah. Unit yang dikelola Magnum memproyeksikan pengembalian bersih 9,5% hingga 12,3% per tahun di seluruh portofolio, setelah biaya operasional dan sebelum pajak pribadi Anda, dengan jendela penggunaan pemilik yang tertulis dalam perjanjian; di Magnum Resort Sanur, kolam sewa memungkinkan tempat tinggal pribadi hingga enam bulan dalam setahun. Anggap angka ini sebagai proyeksi, dan sesuaikan anggaran pensiun Anda agar berfungsi tanpa itu. Panduan sewa jangka panjang vs jangka pendek menjelaskan kompromi antara masa inap malam dan satu penyewa jangka panjang, dan halaman manajemen menunjukkan biaya, pembayaran, dan pelaporan.
Perawatan kesehatan, biaya hidup, dan kehidupan sehari-hari
Bali memiliki rumah sakit swasta internasional di koridor Denpasar, Kuta, dan Nusa Dua, dan jalur visa memerlukan asuransi kesehatan swasta, jadi anggarkan untuk perlindungan daripada mengandalkan sistem publik. Biaya sehari-hari diuraikan dalam panduan biaya hidup di Bali 2026, dan panduan Bali kami untuk pembeli properti mencakup keamanan, transportasi, dan aspek praktis kehidupan di sini.
Keluar: menjual, mengalihkan, atau mewariskan
Tentukan cara keluar sebelum Anda membeli. Sewa dijual dengan mengalihkan sisa masa sewa, jadi tahun yang tersisa adalah nilainya; Hak Pakai atau hak strata dijual seperti properti bertitel lainnya. Untuk warisan, periksa bagaimana akta atau sewa memperlakukan ahli waris dan apakah ahli waris Anda memerlukan izin untuk memilikinya.
Visa rumah kedua vs KITAS pensiun
Peringatan jujur
Ambang batas visa berubah hampir setiap tahun; konfirmasikan usia, pendapatan, dan aturan setoran di imigrasi.go.id sebelum Anda berkomitmen. Sewa yang berakhir sebelum Anda adalah masalah: beli jangka waktu untuk menutupi horizon Anda dan keluar. Tidak ada jaminan perawatan kesehatan publik untuk sebagian besar pensiunan asing; asuransi adalah persyaratan, bukan pilihan. Menghabiskan lebih dari 183 hari dalam setahun dapat menjadikan Anda sebagai wajib pajak Indonesia. Dan pendapatan sewa diproyeksikan, bukan dijanjikan; pensiun dengan pensiun Anda dan biarkan unit menambahnya.
Huruf kecil, tidak tersembunyi
- Jalur visa, biaya, dan dokumen: Panduan aplikasi visa Bali 2026
- Hak yang dapat dimiliki orang asing dan batas harga: bagaimana orang asing memiliki properti di Bali
- Anggaran bulanan di pulau: biaya hidup di Bali 2026
- Pajak atas kepemilikan, penyewaan, dan penjualan: pajak properti Bali dan biaya pemeliharaan
- Apa yang dibeli setiap anggaran dan apa yang diproyeksikan untuk kembali: investasi di Bali
"Beli sewa untuk menutupi horizon Anda, apartemen untuk menutupi ketidakhadiran Anda, dan visa untuk menutupi kehadiran Anda."
Meja investasi Magnum Estate
Pertanyaan umum
Bisakah saya pensiun di Bali dan membeli rumah?
Ya. Tempat tinggal berasal dari visa pensiun, visa rambut perak, atau visa rumah kedua; properti berasal dari hak sewa, hak Hak Pakai jika Anda memegang izin tinggal, atau hak strata untuk apartemen. Keduanya adalah keputusan terpisah dengan dokumen terpisah.
Visa mana yang digunakan pensiunan untuk tinggal di Bali?
Sebagian besar pembeli properti menggunakan visa rumah kedua, lima atau sepuluh tahun dengan setoran sekitar 2 miliar IDR. Pensiunan dengan pensiun tetap sering menggunakan KITAS pensiun tahunan. Ambang batas berubah; konfirmasikan di imigrasi.go.id.
Apakah hak sewa aman untuk pensiun 20 tahun?
Sewa terdaftar dengan cukup tahun tersisa dan klausul perpanjangan dan penugasan yang jelas adalah jalur standar bagi orang asing di Bali. Risikonya adalah jangka waktu yang berakhir sebelum rencana Anda, jadi beli tahun yang Anda butuhkan.
Bisakah anak-anak saya mewarisi properti Bali?
Properti bertitel diwariskan berdasarkan aturan judul; sewa diwariskan berdasarkan ketentuan sewa. Periksa akta atau sewa untuk melihat bagaimana ahli waris diperlakukan dan apakah mereka memerlukan izin untuk memilikinya.
Apakah saya membayar pajak Indonesia atas pensiun saya?
Jika Anda menjadi wajib pajak, biasanya setelah 183 hari dalam setahun, Indonesia dapat mengenakan pajak atas pendapatan di seluruh dunia berdasarkan perjanjian pajak negara Anda. Dapatkan nasihat sebelum Anda pindah; aturannya diterbitkan di pajak.go.id.
Apartemen atau vila untuk pensiunan?
Bagi sebagian besar orang, apartemen di kompleks terkelola: pemeliharaan lebih rendah, keamanan, kunci dan pergi, dan lebih mudah dijual kembali. Vila cocok untuk penduduk penuh waktu yang menginginkan ruang dan siap mengelola staf dan pemeliharaan.
