Автор Станислав Садовников, основатель Magnum Estate · Проверено юридическим и инвестиционным отделом Magnum Estate · Последнее обновление 17 сентября 2026 года
Краткий ответ
Вы можете выйти на пенсию на Бали и владеть домом, но виза и право собственности — это два отдельных решения. Виза для выхода на пенсию или виза для второго дома дает вам право на проживание; аренда, Hak Pakai или страта дают вам право на собственность. Соответствуйте срокам каждой из них тому, как долго вы планируете оставаться, и рассматривайте доход от аренды как бонус, а не как основную цель.
Виза определяет, как долго вы можете оставаться, а не что вы можете владеть
Пенсионеры приезжают на Бали по одному из трех маршрутов, все они выдаются Генеральным директором иммиграции (imigrasi.go.id, заявки на evisa.imigrasi.go.id). KITAS для пенсионеров — это классический маршрут: продлеваемый вид на жительство для иностранцев старше установленного возраста, с подтверждением пенсионного или выходного дохода, медицинской страховкой и местным спонсором. Порог возраста и дохода изменялся в 2025 и 2026 годах и различается в зависимости от национальности и канала, поэтому проверьте актуальные данные на сайте иммиграции, а не в брошюре агента. Пятигодичный “серебряный” маршрут ориентирован на заявителей старше 60 лет и требует депозита в государственном банке вместо теста на ежемесячный доход. Виза для второго дома — это виза, которую чаще всего используют покупатели недвижимости: на пять или десять лет проживания при депозите около 2 миллиардов рупий, примерно 130 000 долларов, или при наличии квалифицирующего актива, без спонсора-работодателя или компании. Наш гид по визам на Бали сравнивает маршруты, затраты и документы.
Следуют два последствия. Вид на жительство позволяет вам иметь право на Hak Pakai на ваше имя, поэтому выбор визы открывает или закрывает путь к владению. А пребывание более 183 дней в год в Индонезии может сделать вас налоговым резидентом, что касается налогообложения вашей пенсии по соглашению с вашей страной; правила можно найти на pajak.go.id и в нашем гиде по налогам на недвижимость на Бали.
Какое право собственности подходит для пенсионного горизонта
Горизонт пенсионера обычно составляет от 15 до 25 лет использования, затем выход или наследство. Подходят три маршрута, каждый из которых подробно объясняется в как иностранцы могут владеть недвижимостью на Бали:
- Аренда (Hak Sewa). Зарегистрированная аренда на 25-30 лет с возможностью продления. Не требует вида на жительство, имеет самый низкий порог входа и почти идеально соответствует 20-летнему плану. Срок — это ключевой момент: покупайте аренду, оставшиеся годы которой покрывают ваш горизонт плюс выход, и проверьте пункт о передаче, чтобы аренда могла быть продана или передана.
- Hak Pakai (право пользования). Право на ваше имя, доступное для обладателей вида на жительство для земельного дома выше провинциального ценового порога, на Бали 5 миллиардов рупий для дома и 2 миллиарда рупий для квартиры согласно министерскому решению 2022 года (резюме Hukumonline). Больше документов, зарегистрированное право, которое можно заложить и завещать.
- Страта (HMSRS) для квартиры. То же самое для единицы в здании, с той же логикой ценового порога. Для пенсионера, который хочет дом с возможностью оставить и уехать, это часто самый удобный путь.
Иностранная компания, PT PMA, создана для ведения бизнеса. Для одного дома она добавляет ежегодные отчеты и расходы без добавления прав, которые вы будете использовать, поэтому большинство пенсионеров пропускают ее.
Виза против права собственности: что дает каждое решение
| Решение | Варианты для пенсионера | Что это дает | На что это соотнести |
|---|---|---|---|
| Виза | KITAS для пенсионеров · серебряный маршрут · виза для второго дома | Право жить на Бали от 1 до 10 лет, продлеваемое | Сколько месяцев в году вы действительно будете на острове |
| Право собственности | Аренда · Hak Pakai · страта (HMSRS) | Право на саму собственность, на срок или на ваше имя | Ваш горизонт, ваш бюджет и кто наследует |
| Тип недвижимости | Управляемая квартира · отдельная вилла | Возможность оставить и уехать с управляющим или пространство и уединение с обслуживанием | Ваше желание заниматься обслуживанием, безопасность и сообщество |
| Доход | Управляемый пул аренды · долгосрочная аренда · нет | Прогнозируемая чистая доходность 9,5–12,3% на управляемых единицах Magnum, пока вы в поездке | Хотите ли вы, чтобы единица приносила доход или просто была домом |
Квартира или вилла для людей старше 60 лет
Вилла — это мечта о Бали и частичная работа. Крыши, бассейны, сады и персонал требуют управления, а пустая вилла быстро приходит в упадок в влажном прибрежном климате. Управляемая квартира сохраняет свое состояние, имеет ресепшен и охрану, и может быть заперта и оставлена на лето в Европе или зиму с внуками. Вот почему безопасный капитал в большинстве наших руководств указывает на обслуживаемые квартиры, а не отдельные виллы, и почему они перепродаются ближе к новым.
Также есть вопрос о районе. Санур, на восточном побережье, имеет асфальтированную набережную, спокойную воду, рядом с ним кластер больниц и устоявшееся сообщество экспатов, поэтому он постоянно упоминается в гид по району Санур для пожилых покупателей. Умалас находится между Семиньяком и Чангу, более зеленый и тихий, всего в нескольких минутах от обоих. Выбирайте район для повседневной жизни в первую очередь; цифры следуют.
Доход во время ваших поездок: управляемая единица в плане пенсионера
Если дом приносит доход, пока вы отсутствуете, план становится проще. Управляемые единицы Magnum прогнозируют чистую доходность от 9,5% до 12,3% в год по всему портфолио, после операционных расходов и до вашего личного налога, с окнами для использования владельцем, прописанными в соглашении; в Magnum Resort Sanur пул аренды позволяет личное проживание до шести месяцев в год. Рассматривайте эту цифру как прогноз, и определите свой пенсионный бюджет так, чтобы он работал без нее. Гид по долгосрочной и краткосрочной аренде объясняет компромисс между ночными пребываниями и одним долгосрочным арендатором, а страница управления показывает сборы, выплаты и отчеты.
Здравоохранение, стоимость жизни и повседневные дела
На Бали есть международные частные больницы в коридорах Денпасара, Куты и Нуса-Дуа, а визовые маршруты требуют частной медицинской страховки, поэтому закладывайте бюджет на покрытие, а не рассчитывайте на государственную систему. Повседневные расходы изложены в нашем гиде по стоимости жизни на Бали 2026, а наш гид по Бали для покупателей недвижимости охватывает безопасность, транспорт и практические аспекты жизни здесь.
Выход: продажа, передача или наследование
Определите выход до покупки. Аренда продается путем передачи оставшегося срока, поэтому оставшиеся годы — это стоимость; Hak Pakai или страта продаются как любая титулованная собственность. Для наследства проверьте, как акт или аренда относятся к наследникам и потребуется ли вашим наследникам разрешение на владение.
Виза «второй дом» или пенсионный KITAS
Честные оговорки
Пороговые значения визы меняются почти каждый год; подтвердите возраст, доход и правила депозита на imigrasi.go.id, прежде чем принимать решение. Аренда, которая заканчивается до вас, — это проблема: покупайте срок, чтобы покрыть ваш горизонт и выход. Для большинства иностранных пенсионеров нет государственной медицинской страховки; страховка — это требование, а не опция. Пребывание более 183 дней в год может сделать вас налоговым резидентом Индонезии. А доход от аренды прогнозируется, а не гарантируется; выходите на пенсию на свою пенсию и позволяйте единице добавлять к ней.
Мелкий шрифт, не скрытый
- Визовые маршруты, затраты и документы: Гид по визам на Бали 2026
- Права, которые может иметь иностранец, и ценовые пороги: Как иностранцы могут владеть недвижимостью на Бали
- Ежемесячные бюджеты на острове: Стоимость жизни на Бали 2026
- Налоги на владение, аренду и продажу: Налоги на недвижимость на Бали и затраты на содержание
- Что каждый бюджет покупает и что он прогнозирует вернуть: Инвестируйте на Бали
"Покупайте аренду, чтобы покрыть ваш горизонт, квартиру, чтобы покрыть ваше отсутствие, и визу, чтобы покрыть ваше присутствие."
Инвестиционный отдел Magnum Estate
Часто задаваемые вопросы
Могу ли я выйти на пенсию на Бали и купить дом?
Да. Проживание обеспечивается визой для выхода на пенсию, серебряной или визой для второго дома; собственность обеспечивается арендой, титулом Hak Pakai, если у вас есть вид на жительство, или страта для квартиры. Это два отдельных решения с отдельными документами.
Какую визу используют пенсионеры для жизни на Бали?
Большинство покупателей недвижимости используют визу для второго дома, на пять или десять лет при депозите около 2 миллиардов рупий. Пенсионеры с постоянной пенсией часто используют ежегодный KITAS для пенсионеров. Пороговые значения меняются; подтвердите их на imigrasi.go.id.
Безопасна ли аренда на 20 лет для пенсионеров?
Зарегистрированная аренда с достаточным оставшимся сроком и четким пунктом о продлении и передаче — это стандартный маршрут для иностранцев на Бали. Риск заключается в том, что срок заканчивается раньше, чем ваш план, поэтому покупайте нужные вам годы.
Могут ли мои дети унаследовать недвижимость на Бали?
Титулованная собственность передается по правилам титула; аренда передается по условиям аренды. Проверьте акт или аренду на предмет того, как относятся к наследникам и нужно ли им разрешение на пребывание для владения правом.
Плачу ли я индонезийский налог на свою пенсию?
Если вы становитесь налоговым резидентом, обычно после 183 дней в году, Индонезия может обложить налогом всемирный доход в соответствии с налоговым соглашением вашей страны. Получите консультацию перед переездом; правила опубликованы на pajak.go.id.
Квартира или вилла для пенсионера?
Для большинства людей — это квартира в управляемом комплексе: меньше обслуживания, безопасность, возможность оставить и уехать и более легкая перепродажа. Вилла подходит для постоянных жителей, которые хотят пространства и готовы управлять персоналом и обслуживанием.
