Écrit par Stanislav Sadovnikov, fondateur de Magnum Estate · Revu par le bureau juridique et d’investissement de Magnum Estate · Dernière mise à jour le 17 septembre 2026
La réponse courte
Vous pouvez prendre votre retraite à Bali et posséder votre maison, mais le visa et le titre sont deux décisions distinctes. Un visa de retraite ou de seconde résidence vous donne le droit de résider ; un bail, un Hak Pakai ou un titre de copropriété vous donne la propriété. Adaptez la durée de chacun à la durée de votre séjour prévu, et considérez le revenu locatif comme un bonus, pas comme un plan.
Le visa détermine combien de temps vous pouvez rester, pas ce que vous pouvez posséder
Les retraités arrivent à Bali par l’un des trois parcours, tous délivrés par la Direction Générale de l’Immigration (imigrasi.go.id, demandes sur evisa.imigrasi.go.id). Le KITAS de retraite est la voie classique : un permis de séjour renouvelable pour les étrangers ayant dépassé l’âge requis, avec preuve de pension ou de revenu de retraite, assurance santé et un sponsor local. Les seuils d’âge et de revenu ont évolué en 2025 et 2026 et diffèrent selon la nationalité et le canal, donc vérifiez les chiffres actuels sur le site d’immigration plutôt que dans la brochure d’un agent. La voie des “cheveux argentés” de cinq ans cible les demandeurs de 60 ans et plus et demande un dépôt dans une banque d’État au lieu d’un test de revenu mensuel. Le visa de seconde résidence est celui que la plupart des acheteurs de biens utilisent : cinq ou dix ans de résidence contre un dépôt d’environ 2 milliards IDR, soit environ 130 000 dollars, ou un actif qualifié, sans sponsor employeur ou entreprise. Notre guide des visas à Bali compare les parcours, les coûts et la paperasse.
Deux conséquences en découlent. Un permis de séjour est ce qui vous permet de détenir un titre Hak Pakai à votre nom, donc le choix du visa ouvre ou ferme une voie de propriété. Et passer plus de 183 jours par an en Indonésie peut vous rendre résident fiscal, ce qui affecte la manière dont une pension est imposée selon le traité de votre pays ; les règles sont sur pajak.go.id et dans notre guide des taxes immobilières à Bali.
Quel titre convient à un horizon de retraite
L’horizon d’un retraité est généralement de 15 à 25 ans d’utilisation, puis une sortie ou un héritage. Trois voies conviennent, et chacune est expliquée en détail dans comment les étrangers possèdent des biens à Bali :
- Bail (Hak Sewa). Un bail enregistré de 25 à 30 ans avec options de renouvellement. Il ne nécessite pas de permis de séjour, a le plus bas seuil d’entrée et correspond presque exactement à un plan de 20 ans. La durée est le point clé : achetez un bail dont les années restantes couvrent votre horizon plus la sortie, et vérifiez la clause de cession pour que le bail puisse être vendu ou transféré.
- Hak Pakai (droit d’usage). Un titre à votre nom, disponible pour les titulaires de permis de séjour pour une maison foncière au-dessus du seuil de prix provincial, à Bali 5 milliards IDR pour une maison et 2 milliards IDR pour un appartement selon la décision ministérielle de 2022 (Hukumonline summary). Plus de paperasse, un droit enregistré que vous pouvez hypothéquer et léguer.
- Titre de copropriété (HMSRS) pour un appartement. La même idée pour une unité dans un bâtiment, avec la même logique de seuil de prix. Pour un retraité qui veut une maison facile à fermer et à laisser, avec un gestionnaire en bas, c’est souvent le chemin le plus simple.
Une société étrangère, le PT PMA, est créée pour gérer une entreprise. Pour une seule maison, cela ajoute des dépôts annuels et des coûts sans ajouter de droits que vous utiliserez, donc la plupart des retraités l’évitent.
Visa contre titre : ce que chaque décision vous apporte
| Décision | Options pour un retraité | Ce que cela vous apporte | À quoi l'adapter |
|---|---|---|---|
| Visa | KITAS de retraite · parcours cheveux argentés · visa de seconde résidence | Le droit de vivre à Bali pendant 1 à 10 ans, renouvelable | Combien de mois par an vous serez réellement sur l'île |
| Titre | Bail · Hak Pakai · copropriété (HMSRS) | Le droit à la propriété elle-même, pour une durée ou à votre nom | Votre horizon, votre budget et qui hérite |
| Type de propriété | Appartement géré · villa indépendante | Facile à fermer et à laisser avec un gestionnaire, ou espace et intimité avec entretien | Votre appétit pour l'entretien, la sécurité et la communauté |
| Revenus | Pool locatif géré · locations longues · aucun | Un rendement net projeté de 9,5 à 12,3 % sur les unités gérées par Magnum, pendant que vous voyagez | Souhaitez-vous que l'unité génère des revenus, ou simplement qu'elle soit votre maison |
Appartement ou villa à partir de 60 ans
Une villa est le rêve balinais et un emploi à temps partiel. Les toits, les piscines, les jardins et le personnel nécessitent une gestion, et une villa vide se détériore rapidement dans un climat côtier humide. Un appartement géré conserve son état, dispose d’une réception et d’une sécurité, et peut être verrouillé et laissé pour un été en Europe ou un hiver avec des petits-enfants. C’est pourquoi le cas du capital sécurisé dans la plupart de nos guides pointe vers des appartements avec services plutôt que vers des villas indépendantes, et pourquoi ils se revendent plus près du neuf.
Il y a aussi la question du quartier. Sanur, sur la côte est, dispose d’une promenade de plage pavée, d’eaux calmes, d’un cluster d’hôpitaux à proximité et d’une communauté expatriée établie, c’est pourquoi il revient sans cesse dans les guides de la région de Sanur pour les acheteurs plus âgés. Umalas se situe entre Seminyak et Canggu, plus vert et plus calme, à quelques minutes des deux. Choisissez le quartier pour la vie quotidienne d’abord ; les chiffres suivront.
Revenus pendant vos voyages : l’unité gérée dans le plan d’un retraité
Si la maison génère des revenus pendant votre absence, le plan devient plus facile. Les unités gérées par Magnum projettent un rendement net de 9,5 % à 12,3 % par an sur l’ensemble du portefeuille, après coûts d’exploitation et avant votre impôt personnel, avec des fenêtres d’utilisation pour le propriétaire écrites dans le contrat ; au Magnum Resort Sanur, le pool locatif permet une résidence personnelle jusqu’à six mois par an. Considérez ce chiffre comme une projection, et ajustez votre budget de retraite pour qu’il fonctionne sans cela. Le guide de la location à long terme contre la location à court terme explique le compromis entre les séjours nocturnes et un seul locataire à long terme, et la page de gestion montre les frais, les paiements et les rapports.
Soins de santé, coût de la vie et quotidien
Bali dispose d’hôpitaux privés internationaux dans les corridors de Denpasar, Kuta et Nusa Dua, et les parcours de visa nécessitent une assurance santé privée, donc prévoyez un budget pour la couverture plutôt que de compter sur le système public. Les coûts quotidiens sont exposés dans notre guide du coût de la vie à Bali 2026, et notre guide de Bali pour les acheteurs de biens couvre la sécurité, le transport et les aspects pratiques de la vie ici.
La sortie : vente, cession ou transmission
Décidez de la sortie avant d’acheter. Un bail est vendu par cession du terme restant, donc les années restantes sont la valeur ; un Hak Pakai ou un titre de copropriété se vend comme toute propriété titrée. Pour l’héritage, vérifiez comment l’acte ou le bail traite les héritiers et si vos héritiers auront besoin d’un permis pour le détenir.
Visa « seconde résidence » ou KITAS retraite
Avertissements honnêtes
Les seuils de visa changent presque chaque année ; confirmez les règles d'âge, de revenu et de dépôt sur imigrasi.go.id avant de vous engager. Un bail qui se termine avant vous est un problème : achetez le terme pour couvrir votre horizon et la sortie. Il n'y a pas de filet de sécurité en matière de santé publique pour la plupart des retraités étrangers ; l'assurance est une exigence, pas une option. Passer plus de 183 jours par an peut faire de vous un résident fiscal indonésien. Et le revenu locatif est projeté, pas promis ; partez avec votre pension et laissez l'unité y ajouter.
Les petites lignes, pas enterrées
- Parcours de visa, coûts et paperasse : guide de demande de visa à Bali 2026
- Titres qu’un étranger peut détenir et seuils de prix : comment les étrangers possèdent des biens à Bali
- Budgets mensuels sur l’île : coût de la vie à Bali 2026
- Taxes sur la possession, la location et la vente : taxes immobilières à Bali et coûts de détention
- Ce que chaque budget achète et ce qu’il projette de rapporter : investir à Bali
"Achetez le bail pour couvrir votre horizon, l'appartement pour couvrir votre absence, et le visa pour couvrir votre présence."
Bureau d'investissement Magnum Estate
Questions fréquentes
Puis-je prendre ma retraite à Bali et acheter une maison ?
Oui. La résidence provient d’un visa de retraite, de cheveux argentés ou de seconde résidence ; la propriété provient d’un bail, d’un titre Hak Pakai si vous avez un permis de séjour, ou d’un titre de copropriété pour un appartement. Les deux sont des décisions distinctes avec des documents séparés.
Quel visa les retraités utilisent-ils pour vivre à Bali ?
La plupart des acheteurs de biens utilisent le visa de seconde résidence, cinq ou dix ans contre un dépôt d’environ 2 milliards IDR. Les retraités avec une pension stable utilisent souvent le KITAS de retraite annuel. Les seuils changent ; confirmez-les sur imigrasi.go.id.
Un bail est-il sûr pour une retraite de 20 ans ?
Un bail enregistré avec suffisamment d’années restantes et une clause de renouvellement et de cession claire est la voie standard pour les étrangers à Bali. Le risque est un terme qui se termine avant votre plan, donc achetez les années dont vous avez besoin.
Mes enfants peuvent-ils hériter d’une propriété à Bali ?
Une propriété titrée passe selon les règles du titre ; un bail passe selon les termes du bail. Vérifiez l’acte ou le bail pour voir comment les héritiers sont traités et s’ils ont besoin d’un permis de séjour pour détenir le droit.
Dois-je payer des impôts indonésiens sur ma pension ?
Si vous devenez résident fiscal, généralement après 183 jours dans l’année, l’Indonésie peut imposer un revenu mondial en fonction du traité fiscal de votre pays. Demandez conseil avant de déménager ; les règles sont publiées sur pajak.go.id.
Appartement ou villa pour un retraité ?
Pour la plupart des gens, un appartement dans une résidence gérée : moins d’entretien, sécurité, facile à fermer et à laisser, et revente plus facile. Une villa convient aux résidents à temps plein qui veulent de l’espace et sont prêts à gérer le personnel et l’entretien.
Références et sources officielles
- Direction Générale de l’Immigration (Ditjen Imigrasi) : parcours de visa de retraite, de cheveux argentés et de seconde résidence, imigrasi.go.id et evisa.imigrasi.go.id ; les seuils changent, confirmez avant de postuler
- ATR/BPN (Agence Nationale des Terres) : enregistrement Hak Pakai, baux et titres de copropriété, atrbpn.go.id
- Kepmen ATR/BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022 : prix minimum de résidence pour les étrangers (Bali : 5 milliards IDR pour une maison, 2 milliards IDR pour un appartement), résumé sur Hukumonline
- DJP (Direction Générale des Impôts) : résidence fiscale et imposition des revenus étrangers, pajak.go.id
- Magnum Estate : rendements projetés et conditions d’utilisation par le propriétaire comme publiées par projet ; l’occupation est des données opérateur
À propos de l’auteur
Stanislav Sadovnikov est le fondateur de Magnum Estate (PT Magnum Estate International), promoteur intégré primé à Bali : 8 projets et 575 lots depuis 2019 (Berawa, Sanur, Umalas, Sky Stars, Sky Royal). Il écrit sur les prix, les rendements, la propriété et la réglementation à Bali pour les acheteurs internationaux.
