撰写者 Stanislav Sadovnikov，Magnum Estate 创始人 · 审核者 Magnum Estate 法律与投资团队 · 最后更新 2026年9月17日
简短回答
您可以在巴厘岛退休并拥有自己的家，但签证和产权是两个独立的决定。退休或第二家园签证为您提供居留权；租赁权、Hak Pakai或分层产权则赋予您对房产的所有权。根据您实际计划的停留时间匹配每种选择，并将租金收入视为额外收益，而非主要计划。
签证决定您可以停留多长时间，而不是您可以拥有的财产
退休人员通过三种途径抵达巴厘岛，均由移民总局发放（imigrasi.go.id，申请在 evisa.imigrasi.go.id）。退休KITAS 是经典路线：为符合条件的外国人提供可续签的居留许可，需提供养老金或退休收入的证明、健康保险和当地担保人。年龄和收入门槛在2025年和2026年有所调整，因国籍和渠道而异，因此请在移民网站上查看最新数据，而不是代理商的宣传册。五年**“银发”路线**针对60岁及以上的申请者，要求在国有银行存款，而不是月收入测试。第二家园签证 是大多数购房者使用的：五年或十年的居留权，需存入约20亿印尼盾（约13万美元）或符合条件的资产，无需雇主或公司担保。我们的巴厘岛签证指南比较了不同途径、费用和文书工作。
由此产生两个后果。居留许可使您能够以自己的名义持有Hak Pakai产权，因此签证选择决定了所有权的途径。而在印度尼西亚每年停留超过183天可能使您成为税务居民，这会影响您国家税收条约下养老金的征税情况；相关规则请参见pajak.go.id和我们的巴厘岛物业税指南。
适合退休计划的产权
退休人员的使用期限通常为15到25年，然后是退出或继承。适合的三种途径，每种途径在外国人在巴厘岛如何拥有财产中都有详细说明：
- 租赁权（Hak Sewa）。注册租期为25到30年，附带延长选项。无需居留许可，入门价格最低，几乎完全符合20年计划。租期是关键：购买一个剩余年限覆盖您计划的租赁，并检查转让条款，以便租赁可以出售或转让。
- Hak Pakai（使用权）。以您自己的名义持有的产权，适用于持有居留许可的个人，需购买超过省级价格底线的房屋，在巴厘岛，房屋为50亿印尼盾，公寓为20亿印尼盾，依据2022年部长决议（Hukumonline摘要）。需要更多文书工作，是可以抵押和遗赠的注册权。
- 分层产权（HMSRS）适用于公寓。同样的概念适用于建筑中的单元，遵循相同的价格底线逻辑。对于希望拥有一个可以锁上离开的家并且楼下有管理人员的退休人员来说，这通常是最简单的途径。
外国拥有的公司PT PMA是为经营企业而设。对于单个住宅，它增加了年度申报和成本，而不增加您将使用的权利，因此大多数退休人员选择跳过它。
签证与产权：每个决定带给您的内容
| 决策 | 退休人员的选择 | 给予您的权利 | 匹配的内容 |
|---|---|---|---|
| 签证 | 退休KITAS · 银发路线 · 第二家园签证 | 在巴厘岛居住1至10年的权利，可续签 | 您每年实际在岛上的月份 |
| 产权 | 租赁权 · Hak Pakai · 分层产权（HMSRS） | 对财产本身的权利，按期限或以您的名义 | 您的使用期限、预算和继承人 |
| 房产类型 | 管理公寓 · 独立别墅 | 有管理人员的锁定和离开，或空间和隐私的维护 | 您对维护、安全和社区的需求 |
| 收入 | 管理租赁池 · 长期租赁 · 无 | 在您旅行期间，Magnum管理单元预计净收益为9.5%–12.3% | 您希望单元产生收入，还是仅仅作为家居 |
60岁以上时选择公寓还是别墅
别墅是巴厘岛的梦想，同时也是一份兼职工作。屋顶、游泳池、花园和员工需要管理，空置的别墅在潮湿的海岸气候中迅速恶化。管理公寓保持良好状态，设有前台和安保，可以在夏天去欧洲或冬天与孙辈共度时光时锁上离开。这就是为什么我们大多数指南中的安全资本案例指向服务式公寓，而不是独立别墅，并且它们的转售价格更接近新房。
还有邻里的问题。位于东海岸的Sanur拥有铺装的海滩长廊、平静的水域、附近的医院群和成熟的外籍人士社区，这就是为什么它在Sanur区域指南中不断被提及，适合年长买家。Umalas位于Seminyak和Canggu之间，环境更绿、更安静，距离两者仅几分钟。首先选择适合日常生活的区域；数字会随之而来。
旅行期间的收入：退休人员计划中的管理单元
如果在您外出时，家能产生收入，计划就会变得更简单。Magnum管理的单元预计每年净回报为9.5%至12.3%，在运营成本扣除后，个人税前，协议中写入业主使用窗口；在Magnum Resort Sanur，租赁池允许每年个人居住长达六个月。将该数字视为预测，并根据此调整您的退休预算，以确保其在没有收入的情况下也能运作。长期与短期租赁指南解释了夜间住宿与单一长期租户之间的权衡，而管理页面展示了费用、支付和报告。
医疗保健、生活成本和日常生活
巴厘岛在登巴萨、库塔和努沙杜瓦走廊拥有国际私立医院，签证途径要求私人健康保险，因此请预算覆盖，而不是依赖公共系统。日常生活成本在我们的2026年巴厘岛生活成本指南中列出，而我们的巴厘岛购房者指南涵盖了安全、交通和在这里生活的实用性。
退出：出售、转让或传承
在购买之前决定退出方式。租赁权通过转让剩余期限进行出售，因此剩余年限是价值；Hak Pakai或分层产权的出售方式与任何产权相同。对于继承，请检查契约或租赁如何处理继承人，以及您的继承人是否需要许可证来持有该权利。
第二居所签证 vs 退休KITAS
诚实的警告
签证门槛几乎每年都会变化；在您承诺之前，请在imigrasi.go.id确认年龄、收入和存款规则。租赁在您之前结束是个问题：购买足够覆盖您计划和退出的租期。大多数外国退休人员没有公共医疗保障；保险是必须的，而非选择。每年超过183天可能使您成为印度尼西亚税务居民。租金收入是预计的，而非承诺；请依靠养老金退休，让单元为您增收。
细节，非埋藏
- 签证途径、费用和文书工作：巴厘岛签证申请指南2026
- 外国人可以持有的产权和价格底线：外国人在巴厘岛如何拥有财产
- 岛上的月度预算：2026年巴厘岛生活成本
- 拥有、出租和出售的税收：巴厘岛物业税和持有成本
- 每个预算购买的内容及其预计回报：在巴厘岛投资
"购买租赁权以覆盖您的使用期限，购买公寓以覆盖您的缺席，购买签证以覆盖您的在场。"
Magnum Estate 投资团队
常见问题
我可以在巴厘岛退休并购买房子吗？
可以。居留权来自退休、银发或第二家园签证；财产来自租赁权、如果您持有居留许可则为Hak Pakai产权，或公寓的分层产权。这两者是独立的决定，需分别处理文书工作。
退休人员使用哪种签证在巴厘岛生活？
大多数购房者使用第二家园签证，五年或十年需存入约20亿印尼盾。拥有稳定养老金的退休人员通常使用年度退休KITAS。门槛会变化；请在imigrasi.go.id确认。
租赁权对于20年的退休是否安全？
注册的租赁权，剩余年限足够且有明确的延长和转让条款，是外国人在巴厘岛的标准途径。风险在于租期在您计划之前结束，因此请购买您所需的年限。
我的孩子可以继承巴厘岛的财产吗？
有产权的财产根据产权的规则进行转让；租赁权根据租赁条款进行转让。请检查契约或租赁，了解继承人如何处理，以及他们是否需要居留许可来持有该权利。
我需要为我的养老金支付印度尼西亚税吗？
如果您成为税务居民，通常在一年内超过183天，印度尼西亚可能会对全球收入征税，具体取决于您国家的税收条约。在搬迁之前请咨询；相关规则已在pajak.go.id上发布。
退休人员选择公寓还是别墅？
对于大多数人来说，选择管理住宅中的公寓：维护成本低、安全性高、可以锁定离开且更容易转售。别墅适合全职居民，他们希望有空间并准备管理员工和维护。
