Автор Станіслав Садовніков, засновник Magnum Estate · Переглянуто юридичним та інвестиційним відділом Magnum Estate · Останнє оновлення 17 вересня 2026
Коротка відповідь
Ви можете відпочити на Балі та мати власний дім, але віза та право власності — це два окремі рішення. Віза для пенсіонерів або друга віза для дому надає вам право на проживання; право власності — це оренда, Hak Pakai або страта. Відповідайте терміни кожного з них тому, як довго ви плануєте залишитися, і розглядайте дохід від оренди як бонус, а не як план.
Віза визначає, як довго ви можете залишатися, а не що ви можете мати
Пенсіонери приїжджають на Балі за одним з трьох маршрутів, усі видані Директоратом загальної імміграції (imigrasi.go.id, заявки на evisa.imigrasi.go.id). Пенсійний KITAS — це класичний маршрут: поновлювальний дозвіл на проживання для іноземців старше кваліфікаційного віку, з підтвердженням пенсії або доходу від пенсії, медичного страхування та місцевого спонсора. Вікові та дохідні пороги змінювалися у 2025 та 2026 роках і відрізняються залежно від національності та каналу, тому перевірте актуальні дані на імміграційному сайті, а не в брошурі агента. П’ятирічний маршрут “срібного волосся” націлений на заявників віком 60 років і старше та вимагає депозиту в державному банку замість тесту на щомісячний дохід. Друга віза для дому — це те, що найчастіше використовують покупці нерухомості: п’ять або десять років проживання за депозитом приблизно 2 мільярди IDR, приблизно 130 000 доларів США, або кваліфікованим активом, без спонсора-роботодавця чи компанії. Наш посібник по візах на Балі порівнює маршрути, витрати та документи.
З цього випливають дві наслідки. Дозвіл на проживання — це те, що дозволяє вам мати право Hak Pakai на ваше ім’я, тому вибір візи відкриває або закриває шлях до власності. А перебування більше 183 днів на рік в Індонезії може зробити вас податковим резидентом, що вплине на те, як оподатковується ваша пенсія за угодою з вашою країною; правила можна знайти на pajak.go.id та в нашому посібнику з податків на нерухомість на Балі.
Яке право власності підходить для пенсійного горизонту
Горизонт пенсіонера зазвичай становить від 15 до 25 років використання, потім вихід або спадщина. Підходять три маршрути, і кожен з них детально пояснено в як іноземці володіють нерухомістю на Балі:
- Оренда (Hak Sewa). Зареєстрована оренда на 25-30 років з можливістю продовження. Не потребує дозволу на проживання, має найнижчий поріг входу та майже точно відповідає 20-річному плану. Термін — це ключовий момент: купуйте оренду, залишкові роки якої покривають ваш горизонт плюс вихід, і перевірте умову передачі, щоб оренду можна було продати або передати.
- Hak Pakai (право користування). Право на ваше ім’я, доступне для власників дозволу на проживання для земельного будинку вище провінційного цінового порогу, на Балі 5 мільярдів IDR за будинок та 2 мільярди IDR за квартиру відповідно до міністерського рішення 2022 року (Hukumonline summary). Більше документів, зареєстроване право, яке можна закласти та заповідати.
- Страту (HMSRS) для квартири. Та ж ідея для одиниці в будівлі, з тією ж логікою цінового порогу. Для пенсіонера, який хоче дім, що можна закрити і залишити, з менеджером внизу, це часто найчистіший маршрут.
Іноземна компанія, PT PMA, створена для ведення бізнесу. Для одного будинку це додає щорічні звіти та витрати без додавання прав, які ви будете використовувати, тому більшість пенсіонерів цього уникають.
Віза проти права власності: що дає кожне рішення
| Рішення | Варіанти для пенсіонера | Що це дає | На що це слід відповідати |
|---|---|---|---|
| Віза | Пенсійний KITAS · маршрут срібного волосся · друга віза для дому | Право жити на Балі від 1 до 10 років, поновлювальне | Скільки місяців на рік ви фактично будете на острові |
| Право власності | Оренда · Hak Pakai · страта (HMSRS) | Право на саму нерухомість, на термін або на ваше ім'я | Ваш горизонт, ваш бюджет та хто успадкує |
| Тип нерухомості | Керована квартира · окремий вілла | Закрити і залишити з менеджером або простір і приватність з обслуговуванням | Ваш апетит до обслуговування, безпеки та спільноти |
| Доходи | Керований орендний пул · довгострокова оренда · відсутні | Прогнозований чистий дохід 9,5–12,3% на одиницях, що управляються Magnum, поки ви подорожуєте | Чи хочете ви, щоб одиниця заробляла, чи просто була домом |
Квартира чи вілла, коли вам 60 і більше
Вілла — це мрія на Балі та часткова робота. Дахи, басейни, сади та персонал потребують управління, а порожня вілла швидко псується в вологому, прибережному кліматі. Керована квартира зберігає свій стан, має рецепцію та охорону, і може бути закрита та залишена на літо в Європі або з онуками взимку. Ось чому безпечний капітал у більшості наших посібників вказує на сервісні апартаменти, а не на окремі вілли, і чому вони перепродаються ближче до нових.
Також є питання сусідства. Санур, на східному узбережжі, має мощену набережну, спокійну воду, поблизу клініки та усталену громаду експатів, тому він постійно з’являється в посібниках по району Санур для старших покупців. Умалас розташований між Семіньяком і Чангу, зеленіший і тихіший, за кілька хвилин від обох. Вибирайте район для повсякденного життя спочатку; цифри слідують.
Дохід під час подорожі: керована одиниця в плані пенсіонера
Якщо дім заробляє, поки ви відсутні, план стає простішим. Одиниці, що управляються Magnum, прогнозують чистий дохід від 9,5% до 12,3% на рік по всьому портфелю, після витрат на експлуатацію та до вашого особистого податку, з вікнами використання власника, прописаними в угоді; в Magnum Resort Sanur орендний пул дозволяє особисте проживання до шести місяців на рік. Розглядайте цю цифру як прогноз, і розмірюйте свій пенсійний бюджет так, щоб він працював без неї. посібник з довгострокової та короткострокової оренди пояснює компроміс між нічними перебуваннями та одним довгостроковим орендарем, а сторінка управління показує збори, виплати та звітність.
Охорона здоров’я, вартість життя та повсякденність
На Балі є міжнародні приватні лікарні в коридорах Денпасара, Кути та Нуса-Дуа, а візові маршрути вимагають приватного медичного страхування, тому закладайте бюджет на покриття, а не покладаючись на державну систему. Повсякденні витрати викладені в нашому посібнику з вартості життя на Балі 2026, а наш посібник по Балі для покупців нерухомості охоплює безпеку, транспорт та практичні аспекти життя тут.
Вихід: продаж, передача або спадкування
Визначте вихід до покупки. Оренда продається шляхом передачі залишкового терміна, тому залишкові роки — це вартість; право Hak Pakai або страта продаються як будь-яка титульна нерухомість. Для спадщини перевірте, як угода або оренда ставиться до спадкоємців і чи потрібно вашим спадкоємцям отримати дозвіл на утримання права.
Віза «другий дім» чи пенсійний KITAS
Чесні застереження
Пороги віз змінюються майже щороку; підтверджуйте вікові, дохідні та депозитні правила на imigrasi.go.id перед тим, як приймати рішення. Оренда, що закінчується раніше, ніж ви, — це проблема: купуйте термін, щоб покрити ваш горизонт і вихід. Немає державної системи охорони здоров'я для більшості іноземних пенсіонерів; страхування є обов'язковим, а не варіантом. Перебування більше 183 днів на рік може зробити вас податковим резидентом Індонезії. А дохід від оренди прогнозується, а не обіцяється; виходьте на свою пенсію і нехай одиниця додасть до неї.
Дрібний шрифт, не закопаний
- Візові маршрути, витрати та документи: посібник з візових заявок на Балі 2026
- Права, які може мати іноземець, та цінові пороги: як іноземці володіють нерухомістю на Балі
- Щомісячні бюджети на острові: вартість життя на Балі 2026
- Податки на володіння, оренду та продаж: податки на нерухомість на Балі та витрати на утримання
- Що купує кожен бюджет і що він прогнозує повернути: інвестуйте на Балі
"Купуйте оренду, щоб покрити ваш горизонт, квартиру, щоб покрити вашу відсутність, і візу, щоб покрити вашу присутність."
Інвестиційний відділ Magnum Estate
Загальні питання
Чи можу я відпочити на Балі та купити будинок?
Так. Проживання надається пенсійною, срібною або другою візою для дому; нерухомість походить з оренди, титулу Hak Pakai, якщо у вас є дозвіл на проживання, або титулу страти для квартири. Це два окремі рішення з окремими документами.
Яка віза використовується пенсіонерами для проживання на Балі?
Більшість покупців нерухомості використовують другу візу для дому, п’ять або десять років за депозитом приблизно 2 мільярди IDR. Пенсіонери з стабільною пенсією часто використовують щорічний пенсійний KITAS. Пороги змінюються; підтверджуйте їх на imigrasi.go.id.
Чи безпечна оренда на 20-річну пенсію?
Зареєстрована оренда з достатньою кількістю залишкових років та чіткою умовою продовження та передачі є стандартним маршрутом для іноземців на Балі. Ризик полягає в терміні, що закінчується раніше, ніж ваш план, тому купуйте роки, які вам потрібні.
Чи можуть мої діти успадкувати нерухомість на Балі?
Титульна нерухомість передається відповідно до правил титулу; оренда передається відповідно до умов оренди. Перевірте угоду або оренду на предмет того, як ставляться до спадкоємців і чи потрібно їм отримати дозвіл на утримання права.
Чи сплачую я податок в Індонезії на свою пенсію?
Якщо ви стаєте податковим резидентом, зазвичай після 183 днів на рік, Індонезія може оподатковувати світовий дохід відповідно до угоди про оподаткування з вашою країною. Зверніться за порадою перед переїздом; правила опубліковані на pajak.go.id.
Квартира чи вілла для пенсіонера?
Для більшості людей квартира в керованій резиденції: менше обслуговування, безпека, закрити і залишити, і легше перепродати. Вілла підходить для постійних мешканців, які хочуть простору і готові управляти персоналом та обслуговуванням.
Посилання та офіційні джерела
- Директорат загальної імміграції (Ditjen Imigrasi): пенсійні, срібні та другі візові маршрути, imigrasi.go.id та evisa.imigrasi.go.id; пороги змінюються, підтверджуйте перед подачею
- ATR/BPN (Національне земельне агентство): реєстрація Hak Pakai, оренди та страти, atrbpn.go.id
- Kepmen ATR/BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022: мінімальні ціни на проживання для іноземців (Балі: 5 мільярдів IDR за будинок, 2 мільярди IDR за квартиру), узагальнено на Hukumonline
- DJP (Директорат загальних податків): податкове резидентство та оподаткування іноземного доходу, pajak.go.id
- Magnum Estate: прогнозовані доходи та умови використання власника, як опубліковано за проектом; зайнятість — це дані оператора
Про автора
Станіслав Садовніков — засновник Magnum Estate (PT Magnum Estate International), відзначеного нагородами забудовника повного циклу на Балі: 8 проєктів і 575 юнітів з 2019 року. Пише про ціни, дохідність, право власності та регулювання на Балі для міжнародних покупців.
