Ditulis oleh Stanislav Sadovnikov, Pengasas Magnum Estate · Ditinjau oleh tim hukum & investasi Magnum Estate · Terakhir diperbarui 17 September 2026
Jawaban singkat
Anda dapat pensiun di Bali dan memiliki rumah di sana, tetapi visa dan hak milik adalah dua keputusan terpisah. Visa pensiun atau visa rumah kedua memberi Anda tempat tinggal; hak sewa, Hak Pakai, atau hak milik strata memberi Anda properti. Sesuaikan masa berlaku masing-masing dengan berapa lama Anda berencana tinggal, dan anggap pendapatan sewa sebagai bonus, bukan rencana.
Visa menentukan berapa lama Anda bisa tinggal, bukan apa yang bisa Anda miliki
Para pensiunan tiba di Bali melalui salah satu dari tiga jalur, semua dikeluarkan oleh Direktorat Jenderal Imigrasi (imigrasi.go.id, aplikasi di evisa.imigrasi.go.id). KITAS pensiun adalah jalur klasik: izin tinggal yang dapat diperpanjang untuk orang asing yang telah mencapai usia kualifikasi, dengan bukti pensiun atau pendapatan pensiun, asuransi kesehatan, dan sponsor lokal. Ambang usia dan pendapatan berubah sepanjang 2025 dan 2026 dan berbeda berdasarkan kewarganegaraan dan saluran, jadi periksa angka terkini di situs imigrasi daripada di brosur agen. Jalur “rambut perak” lima tahun menargetkan pelamar berusia 60 tahun ke atas dan meminta deposit di bank negara alih-alih uji pendapatan bulanan. Visa rumah kedua adalah yang paling banyak digunakan oleh pembeli properti: tinggal lima atau sepuluh tahun dengan deposit sekitar IDR 2 miliar, sekitar $130.000, atau aset yang memenuhi syarat, tanpa sponsor perusahaan atau majikan. Panduan visa Bali kami membandingkan jalur, biaya, dan dokumen.
Dua konsekuensi mengikuti. Izin tinggal adalah yang memungkinkan Anda memiliki hak Hak Pakai atas nama Anda sendiri, jadi pilihan visa membuka atau menutup jalur kepemilikan. Dan menghabiskan lebih dari 183 hari setahun di Indonesia dapat menjadikan Anda sebagai penduduk pajak di sana, yang mempengaruhi bagaimana pensiun dikenakan pajak berdasarkan perjanjian negara Anda; aturannya ada di pajak.go.id dan dalam panduan pajak properti Bali kami.
Hak milik mana yang cocok untuk horizon pensiun
Horizon seorang pensiunan biasanya adalah penggunaan 15 hingga 25 tahun, kemudian keluar atau warisan. Tiga jalur cocok, dan masing-masing dijelaskan secara lengkap dalam bagaimana orang asing memiliki properti di Bali:
- Hak sewa (Hak Sewa). Sewa terdaftar selama 25 hingga 30 tahun dengan opsi perpanjangan. Tidak memerlukan izin tinggal, memiliki harga masuk terendah, dan hampir cocok dengan rencana 20 tahun. Masa berlaku adalah poinnya: beli sewa yang sisa tahunnya mencakup horizon Anda ditambah keluar, dan periksa klausul penugasan agar sewa dapat dijual atau diserahkan.
- Hak Pakai. Hak milik atas nama Anda sendiri, tersedia untuk pemegang izin tinggal untuk rumah tanah di atas batas harga provinsi, di Bali IDR 5 miliar untuk rumah dan IDR 2 miliar untuk apartemen berdasarkan keputusan menteri 2022 (ringkasan Hukumonline). Lebih banyak dokumen, hak terdaftar yang dapat Anda hipotek dan wariskan.
- Hak milik strata (HMSRS) untuk apartemen. Ide yang sama untuk unit dalam sebuah gedung, dengan logika batas harga yang sama. Bagi pensiunan yang menginginkan rumah yang bisa ditinggalkan dengan manajer di bawah, ini sering kali adalah jalur yang paling bersih.
Perusahaan yang dimiliki asing, PT PMA, dibangun untuk menjalankan bisnis. Untuk satu rumah, ini menambah pengarsipan tahunan dan biaya tanpa menambah hak yang akan Anda gunakan, jadi sebagian besar pensiunan melewatkannya.
Visa vs hak milik: apa yang diberikan setiap keputusan
| Keputusan | Opsi untuk pensiunan | Apa yang diberikan | Apa yang harus disesuaikan |
|---|---|---|---|
| Visa | KITAS pensiun · jalur rambut perak · visa rumah kedua | Hak untuk tinggal di Bali selama 1 hingga 10 tahun, dapat diperpanjang | Berapa bulan setahun Anda benar-benar akan berada di pulau |
| Hak milik | Hak sewa · Hak Pakai · strata (HMSRS) | Hak atas properti itu sendiri, untuk jangka waktu atau atas nama Anda | Horizon Anda, anggaran Anda, dan siapa yang mewarisi |
| Jenis properti | Apartemen terkelola · vila mandiri | Kunci dan tinggalkan dengan manajer, atau ruang dan privasi dengan pemeliharaan | Selera Anda untuk pemeliharaan, keamanan, dan komunitas |
| Pendapatan | Kolam sewa terkelola · sewa jangka panjang · tidak ada | Proyeksi 9,5–12,3% bersih pada unit yang dikelola Magnum, saat Anda bepergian | Apakah Anda ingin unit itu menghasilkan, atau sekadar menjadi rumah |
Apartemen atau vila saat Anda berusia 60 tahun ke atas
Vila adalah impian Bali dan pekerjaan paruh waktu. Atap, kolam, taman, dan staf perlu dikelola, dan vila kosong cepat memburuk di iklim pesisir yang lembab. Apartemen terkelola mempertahankan kondisinya, memiliki meja depan dan keamanan, dan dapat dikunci dan ditinggalkan untuk musim panas di Eropa atau musim dingin bersama cucu. Itulah sebabnya kasus modal aman dalam sebagian besar panduan kami mengarah pada apartemen terlayani daripada vila mandiri, dan mengapa mereka dijual lebih dekat ke harga baru.
Ada juga pertanyaan tentang lingkungan. Sanur, di pantai timur, memiliki promenade pantai yang dipaving, air tenang, kluster rumah sakit terdekat, dan komunitas ekspatriat yang mapan, itulah sebabnya ia terus muncul dalam panduan area Sanur untuk pembeli yang lebih tua. Umalas terletak antara Seminyak dan Canggu, lebih hijau dan tenang, hanya beberapa menit dari keduanya. Pilih distrik untuk kehidupan sehari-hari terlebih dahulu; angka mengikuti.
Pendapatan saat Anda bepergian: unit terkelola dalam rencana pensiunan
Jika rumah menghasilkan saat Anda pergi, rencana menjadi lebih mudah. Unit yang dikelola Magnum memproyeksikan pengembalian bersih 9,5% hingga 12,3% per tahun di seluruh portofolio, setelah biaya operasional dan sebelum pajak pribadi Anda, dengan jendela penggunaan pemilik yang ditulis dalam perjanjian; di Magnum Resort Sanur, kolam sewa memungkinkan tempat tinggal pribadi hingga enam bulan setahun. Anggap angka ini sebagai proyeksi, dan sesuaikan anggaran pensiun Anda agar berfungsi tanpa itu. Panduan sewa jangka panjang vs jangka pendek menjelaskan trade-off antara sewa malam dan satu penyewa jangka panjang, dan halaman manajemen menunjukkan biaya, pembayaran, dan pelaporan.
Perawatan kesehatan, biaya hidup, dan kehidupan sehari-hari
Bali memiliki rumah sakit swasta internasional di koridor Denpasar, Kuta, dan Nusa Dua, dan jalur visa memerlukan asuransi kesehatan swasta, jadi anggarkan untuk perlindungan daripada mengandalkan sistem publik. Biaya sehari-hari diuraikan dalam panduan biaya hidup di Bali 2026, dan panduan Bali kami untuk pembeli properti mencakup keselamatan, transportasi, dan hal-hal praktis dalam hidup di sini.
Keluar: menjual, mengalihkan, atau mewariskan
Tentukan cara keluar sebelum Anda membeli. Hak sewa dijual dengan mengalihkan masa berlaku yang tersisa, jadi tahun yang tersisa adalah nilainya; Hak Pakai atau hak milik strata dijual seperti properti bertitel lainnya. Untuk warisan, periksa bagaimana akta atau sewa memperlakukan ahli waris dan apakah ahli waris Anda memerlukan izin untuk memilikinya. Apartemen terkelola dalam sebuah residensi yang masih dioperasikan pengembang lebih mudah dijual daripada vila yang memerlukan pemilik baru untuk mengambil alih staf dan pemeliharaan.
Visa rumah kedua vs KITAS persaraan
Kewaspadaan yang jujur
Ambang visa berubah hampir setiap tahun; konfirmasi usia, pendapatan, dan aturan deposit di imigrasi.go.id sebelum Anda berkomitmen. Sewa yang berakhir sebelum Anda adalah masalah: beli masa berlaku untuk mencakup horizon Anda dan cara keluar. Tidak ada jaring pengaman kesehatan publik untuk sebagian besar pensiunan asing; asuransi adalah persyaratan, bukan pilihan. Lebih dari 183 hari setahun dapat menjadikan Anda sebagai penduduk pajak Indonesia. Dan pendapatan sewa adalah proyeksi, bukan janji; pensiun dengan pensiun Anda dan biarkan unit menambahnya.
Hal-hal kecil yang tidak terabaikan
- Jalur visa, biaya, dan dokumen: panduan aplikasi visa Bali 2026
- Hak milik yang dapat dimiliki orang asing dan batas harga: bagaimana orang asing memiliki properti di Bali
- Anggaran bulanan di pulau: biaya hidup di Bali 2026
- Pajak atas kepemilikan, penyewaan, dan penjualan: pajak properti Bali dan biaya pemeliharaan
- Apa yang dibeli setiap anggaran dan apa yang diproyeksikan untuk dikembalikan: investasi di Bali
"Beli sewa untuk mencakup horizon Anda, apartemen untuk mencakup ketidakhadiran Anda, dan visa untuk mencakup kehadiran Anda."
Meja investasi Magnum Estate
Pertanyaan umum
Bisakah saya pensiun di Bali dan membeli rumah?
Ya. Tempat tinggal berasal dari visa pensiun, rambut perak, atau visa rumah kedua; properti berasal dari hak sewa, hak Pakai jika Anda memegang izin tinggal, atau hak milik strata untuk apartemen. Keduanya adalah keputusan terpisah dengan dokumen terpisah.
Visa mana yang digunakan pensiunan untuk tinggal di Bali?
Sebagian besar pembeli properti menggunakan visa rumah kedua, lima atau sepuluh tahun dengan deposit sekitar IDR 2 miliar. Pensiunan dengan pensiun tetap sering menggunakan KITAS pensiun tahunan. Ambang batas berubah; konfirmasikan di imigrasi.go.id.
Apakah hak sewa aman untuk pensiun 20 tahun?
Sewa terdaftar dengan cukup tahun tersisa dan klausul perpanjangan dan penugasan yang jelas adalah jalur standar untuk orang asing di Bali. Risikonya adalah masa berlaku yang berakhir sebelum rencana Anda, jadi beli tahun yang Anda butuhkan.
Bisakah anak-anak saya mewarisi properti Bali?
Properti bertitel diwariskan berdasarkan aturan judul; hak sewa diwariskan berdasarkan syarat sewa. Periksa akta atau sewa untuk bagaimana ahli waris diperlakukan dan apakah mereka memerlukan izin tinggal untuk memegang hak.
Apakah saya membayar pajak Indonesia atas pensiun saya?
Jika Anda menjadi penduduk pajak, biasanya setelah 183 hari dalam setahun, Indonesia dapat mengenakan pajak atas pendapatan di seluruh dunia sesuai dengan perjanjian pajak negara Anda. Dapatkan nasihat sebelum Anda pindah; aturannya dipublikasikan di pajak.go.id.
Apartemen atau vila untuk pensiunan?
Bagi sebagian besar orang, apartemen di residensi terkelola: pemeliharaan lebih rendah, keamanan, kunci dan tinggalkan, dan lebih mudah dijual kembali. Vila cocok untuk penduduk penuh waktu yang menginginkan ruang dan siap mengelola staf dan pemeliharaan.
Referensi & sumber resmi
- Direktorat Jenderal Imigrasi (Ditjen Imigrasi): jalur visa pensiun, rambut perak, dan rumah kedua, imigrasi.go.id dan evisa.imigrasi.go.id; ambang batas berubah, konfirmasi sebelum mendaftar
- ATR/BPN (Badan Pertanahan Nasional): Hak Pakai, pendaftaran hak sewa, dan hak milik strata, atrbpn.go.id
- Kepmen ATR/BPN No. 1241/SK-HK.02/IX/2022: harga minimum tempat tinggal untuk warga negara asing (Bali: IDR 5 miliar rumah, IDR 2 miliar apartemen), dirangkum di Hukumonline
- DJP (Direktorat Jenderal Pajak): residensi pajak dan perpajakan pendapatan asing, pajak.go.id
- Magnum Estate: proyeksi pengembalian dan syarat penggunaan pemilik yang diterbitkan per proyek; okupansi adalah data operator
Tentang penulis
Stanislav Sadovnikov ialah pengasas Magnum Estate (PT Magnum Estate International), pemaju kitaran penuh yang memenangi anugerah di Bali: 8 projek dan 575 unit sejak 2019 (Berawa, Sanur, Umalas, Sky Stars, Sky Royal). Beliau menulis tentang harga, hasil, pemilikan dan peraturan hartanah Bali untuk pembeli antarabangsa.
