Автор: Donny Yosua, аналітик Magnum Estate ·
Перевірено юридичним та інвестиційним відділом Magnum Estate (на розгляді PPAT) ·
Останнє оновлення 3 червня 2026
"25-30 років, типовий термін leasehold (Hak Sewa) · ~70-80 років контролю PT PMA + HGB при поновленні · 30-50% знижка leasehold землі відносно freehold · 0% прямий Hak Milik доступний для іноземців"
Ключові цифри (2026)
Leasehold vs freehold vs PT PMA: резюме
Leasehold vs freehold vs PT PMA, це структурний вибір, який кожен іноземний покупець на Балі має зробити в першу чергу. Коротка відповідь: іноземці не можуть мати freehold (Hak Milik) землю безпосередньо, тому реальне рішення, між leasehold (Hak Sewa) для простіших, середньострокових активів та PT PMA, що утримує HGB або Hak Pakai, для довгострокового, бізнес-рівного контролю.
- Freehold (Hak Milik): зарезервований для громадян Індонезії, недоступний для іноземців.
- Leasehold (Hak Sewa): 25-30 років, ~30-50% дешевше, не потрібна компанія, найкраще для покупців одного активу / стилю життя.
- PT PMA + HGB/Hak Pakai: ~70-80 років контролю, можна вести оренду, вихід через продаж акцій, найкраще для портфелів.
- Апартаменти: іноземці можуть мати стратний титул (HMSRS) на відповідних об’єктах.
- Номінантна власність: уникайте, суперечить аграрному праву та може бути недійсною.
"Прозорість: Magnum Estate займається забудовою нерухомості на Балі, тому ми маємо комерційний інтерес. Цей посібник є освітнім, а не інвестиційною або юридичною порадою, перевіряйте кожну цифру незалежно і консультуйтеся з сертифікованим індонезійським нотаріусом (PPAT) та податковим консультантом перед структуруванням будь-якої покупки."
Прозорість
Цей довідник з leasehold vs freehold vs PT PMA пояснює, як кожна структура власності на Балі насправді працює, яке правове право за нею стоїть, скільки воно діє, скільки коштує та кому підходить, щоб ви могли підібрати структуру відповідно до вашого горизонту утримання та плану виходу. Якщо ви хочете отримати більш загальний висновок «яку вибрати», прочитайте разом із нашим посібником із рішення freehold vs leasehold для інвесторів; повний правовий шлях дивіться в основному матеріалі про те, як іноземці можуть мати нерухомість на Балі.
Що іноземці можуть і не можуть законно мати на Балі
Індонезійське аграрне право резервує Hak Milik (freehold) на землю для громадян Індонезії та певних місцевих юридичних осіб; іноземець не може мати Hak Milik на землю від свого імені. Це встановлено Основним аграрним законом № 5/1960. Практичний наслідок такий, що весь вибір leasehold vs freehold vs PT PMA для іноземного покупця, це насправді вибір між законними альтернативами, наведеними нижче; freehold просто не є особистим варіантом:
| Правове право | Що це таке | Доступно для іноземців? |
|---|---|---|
| Hak Milik (Freehold) | Абсолютна, безстрокова земельна власність | Ні, лише для громадян Індонезії |
| Hak Sewa (Leasehold) | Договірна довгострокова оренда землі/будівлі | Так, від особистого імені |
| Hak Pakai (Право користування) | Узуфрукт / право користування землею, часто житлове | Так, іноземці / іноземно-контрольовані особи |
| HGB (Право забудови) | Право зводити та мати будівлі на землі | Через компанію PT PMA |
| HMSRS (Стратний титул) | Право власності на одиницю в квартирному блоці | Так, для відповідних об’єктів |
| Джерело: Основний аграрний закон № 5/1960; земельно-правова база ATR/BPN; правила BKPM щодо іноземних інвестицій. |
Leasehold vs freehold vs PT PMA: стислий огляд
Ось тристороннє порівняння структур, між якими зважує більшість іноземних покупців, leasehold, еквівалент контролю freehold від PT PMA та власне freehold-титул (показаний для чіткості контрасту, хоча для іноземців він закритий):
| Параметр | Leasehold (Hak Sewa) | PT PMA + HGB/Hak Pakai | Freehold (Hak Milik) |
|---|---|---|---|
| Доступно для іноземців | Так, особисте ім’я | Так, через компанію | Ні |
| Типовий термін | 25-30 р., з можливістю продовження | 30 р., ~70-80 р. загалом | Безстроковий |
| Вартість входу | Найнижча (~30-50% нижче за freehold землю) | Вища, заснування + відповідність компанії | н/з для іноземців |
| Може вести бізнес з оренди | Особисто/обмежено | Так, ліцензований обсяг | н/з |
| Вихід | Переуступка оренди (вартість прив’язана до терміну, що залишився) | Продаж нерухомості або акцій PT PMA | н/з |
| Найкраще для | Один актив, стиль життя + дохідність, 10-25 р. | Портфелі, тривале утримання, ділове використання | , |
| Орієнтовне структурування 2026 р. Строки та витрати залежать від ділянки, зонування та якості договору. ~16 000 IDR/USD. |
Leasehold (Hak Sewa): механіка, строк та вартість
Leasehold (Hak Sewa), найпоширеніша структура, яку використовують іноземні особи, купуючи вілли на Балі. Це договірна довгострокова оренда землі та/або будівель, як правило, 25-30 років із завчасно узгодженими продовженнями. Належним чином складений і зареєстрований, він широко визнаний і зрозумілий, і може бути підписаний від особистого імені іноземця без створення компанії.
Чому покупці обирають його:
- Найнижча вартість входу. Leasehold-земля, як правило, на 30-50% дешевша за рівнозначний freehold у тому ж районі, привабливо для бюджетів нижче ~300-400 тис. USD.
- Без корпоративного навантаження. Не потрібна PT PMA для заснування, подання звітів або аудиту.
- Гнучкий горизонт. Підходить для 10-25-річного утримання, орієнтованого на дохідність оренди плюс часткове особисте використання.
Підводний камінь, час та якість договору. Ваше право закінчується після закінчення терміну oренди, якщо продовження не погоджено та задокументовано; а вілла з менш ніж 15-20 роками, що залишилися, коштує дешевше при перепродажу та має менший пул покупців. Захист повністю залежить від формулювання oрендного договору та перевірки землі й зонування, пройдіться по
правовому чеклисту належної перевірки для іноземних покупців
перед підписанням.
Freehold (Hak Milik): чому іноземці не можуть мати його безпосередньо
Freehold (Hak Milik), найміцніше земельне право в Індонезії: абсолютне та безстрокове. Це також право, яке іноземець не може мати особисто. Основний аграрний закон № 5/1960 обмежує Hak Milik громадянами Індонезії, а статті 21 та 26 є підставою, на якій суди розглядали іноземні спроби контролювати freehold, найчастіше через індонезійського «номінанта», як суперечні закону та potенційно нікчемні.
Ось чому в рамках leasehold vs freehold vs PT PMA freehold функціонує як орієнтир, відносно якого вимірюються законні структури, а не шлях, яким можна скористатися. Найближче до freehold-подібного, довгострокового контролю для іноземця, це PT PMA, що утримує HGB або Hak Pakai, розглянуто далі. Повний правовий шлях і документи дивіться у правовому посібнику з купівлі нерухомості на Балі для іноземців.
PT PMA + HGB/Hak Pakai: механіка та вартість
PT PMA, це іноземна індонезійська компанія. Вона також не може мати Hak Milik, але може законно придбати землю за HGB (Hak Guna Bangunan, Право забудови) або Hak Pakai і зводити та мати на ній будівлі для житлового та комерційного використання.
Як діє строк: HGB через PT PMA, як правило, надається на початкові 30 років, з можливістю продовження на 20 і ще на 30, приблизно 70-80 років контролю при правильному оформленні кожного поновлення. Для більшості інвестиційних горизонтів це близько до безстрокової власності.
Чому інвестори обирають її:
- Довгострокове утримання. ~70-80 років через HGB/Hak Pakai при поновленні.
- Ділові права. PT PMA може законно вести оренду вілл, готелів або ресторанів у межах ліцензованого обсягу.
- Чистіший вихід. Можна продати актив або акції компанії, що його утримує, часто вважається за краще професійними покупцями мульти-вілльних або курортних активів.
- Масштабованість. Єдина уніфікована правова та податкова оболонка для кількох об’єктів.
Реальна вартість: PT PMA, як правило, коштує кілька тисяч USD у судових та нотаріальних зборах при заснуванні, плюс поточні зобов’язання з бухгалтерського обліку, подання податкової звітності та корпоративного управління, і повинна відповідати правилам іноземних інвестицій та вимогам мінімального капіталу. Враховуйте ці витрати на утримання разом із податком на нерухомість у нашому посібнику з податків на нерухомість Балі 2026 для іноземців.
Не впевнені, яка структура відповідає вашому плану?
Magnum Estate структурує кожну угоду з чистим, законним титулом і чітким шляхом виходу. Обговоріть це з нашою командою.
Переглянути проєкти Magnum
Замовити безкоштовну консультацію
Порівняння строків права власності
Розрив у строках є серцем компромісу leasehold vs freehold vs PT PMA: leasehold, найдешевший вхід, але найкоротший відлік; шлях PT PMA розтягує контроль на кілька десятиліть; справжній freehold, безстроковий, є орієнтиром, якого іноземці можуть лише наближено досягти.
Коли використовувати яку структуру
Два питання вирішують більшість випадків: скільки я хочу тримати? та
хто мій ймовірний покупець при виході?
- Leasehold підходить для однієї вілли, утримання в стилі «стиль життя + оренда» та горизонту 10-25 років з роздрібними покупцями при виході. Стежте за терміном, що залишився, продавайте або продовжуйте задовго до того, як він впаде нижче ~20 років.
- PT PMA + HGB/Hak Pakai підходить для тривалішого горизонту, кількох об’єктів, ліцензованого використання оренди/гостинності та професійних покупців, які можуть придбати саму компанію.
- Стратний (HMSRS) підходить для іноземних покупців відповідних апартаментів, які хочуть титульну одиницю без складнощів із землею.
Висновок: структура слідує за стратегією, а не навпаки. Спочатку визначте період утримання та покупця при виході, потім оберіть право на землю, яке відповідає цьому. Щодо контексту районів та дохідності для цих рішень, дивіться наш матеріал
Інвестиції в нерухомість Балі 2026: найкращі райони, ROI та стратегія
та найкращі райони для купівлі нерухомості на Балі 2026.
Методологія та джерела
Строки, витрати та знижки тут є орієнтовними діапазонами 2026 року, взятими з індонезійського земельного права та ринкової практики, грошові показники подано в USD за курсом ~16 000 IDR/USD. Строки оренди, терміни поновлення HGB та витрати PT PMA варіюються залежно від ділянки, зонування, якості договору та чинного регулювання. Визначення земельних прав відповідають Основному аграрному закону № 5/1960 та базі ATR/BPN; правила іноземних інвестицій і PT PMA відповідають BKPM. Це загальна інформація, а не юридична порада, завжди залучайте незалежного нотаріуса (PPAT) та індонезійського юриста з нерухомості для вашої конкретної структури.
Обмеження та для кого це не підходить
Цей довідник пояснює, як структури працюють; він не замінює індивідуальну юридичну та податкову пораду і не призначений для тих, хто сподівається знайти короткий шлях до особистого freehold.
Номінантні структури, не використовуйте їх. Утримання Hak Milik через індонезійського «номінанта», який підписує приватну побічну угоду, є добре задокументованою пасткою: соціально-правові дослідження та судові справи показують, що такі угоди суперечать статтям 21 і 26 Основного аграрного закону і можуть бути оголошені нікчемними, залишаючи іноземного фінансиста практично без виконуваних прав, оскільки формальна власність залишається у власника індонезійського титулу. Законний шлях, leasehold, Hak Pakai або PT PMA, підтвердіть свій варіант у нотаріуса PPAT та слідуйте чеклисту належної перевірки.
Висновок
У 2026 році рішення leasehold vs freehold vs PT PMA зводиться до відповідності законної структури вашому горизонту та виходу: leasehold, для простих, середньострокових, одноактивних активів; PT PMA на HGB/Hak Pakai, для довгострокового, ділового, масштабованого контролю; freehold, як орієнтир, якого іноземці наближаються, але не можуть мати. Правильно визначте структуру при вході, і решта інвестиції (фінансування, податки, вихід) стає набагато простішою для планування.
Подивіться, як Magnum структурує чисту, законну власність
Ознайомтеся з нашими проєктами в Uluwatu, Berawa та Sanur, кожен продається з прозорими правовстановлюючими документами та чітким шляхом виходу.
Uluwatu, Sky Stars
Berawa
Sanur
FAQ: leasehold vs freehold vs PT PMA на Балі 2026
Чи можуть іноземці мати freehold (Hak Milik) землю на Балі?
Ні. Основний аграрний закон № 5/1960 резервує Hak Milik для громадян Індонезії. Іноземці використовують leasehold (Hak Sewa), Hak Pakai, HGB через PT PMA або стратний титул (HMSRS) для апартаментів.
Скільки діє leasehold на Балі?
Hak Sewa, як правило, становить 25-30 років із продовженнями, узгодженими та бажано прописаними в оригінальному договорі. Вартість перепродажу падає, коли залишається менше 15-20 років.
Скільки PT PMA може утримувати землю через HGB?
HGB зазвичай надається на початкові 30 років з можливістю продовження ще на 20, потім ще на 30, приблизно 70-80 років контролю при правильному поновленні.
Що дешевше, leasehold чи PT PMA?
Leasehold має найнижчу вартість входу, земля часто на ~30-50% дешевша за freehold і не потребує компанії. PT PMA додає кілька тисяч USD заснування плюс поточний бухгалтерський облік, оподаткування та звітування.
Чи є номінантні угоди на freehold законними?
Ні. Вони суперечать статтям 21 та 26 Основного аграрного закону і можуть бути визнані нікчемними. Натомість використовуйте leasehold, Hak Pakai або PT PMA.
Що краще для мене, leasehold чи PT PMA?
Leasehold підходить для одноактивних, утримань у стилі «стиль життя + оренда» терміном 10-25 років; PT PMA, для тривалого горизонту, портфелів та ділового використання за вищої вартості. Дивіться наш посібник із рішення freehold vs leasehold.
Як структура впливає на вихід?
Вартість виходу leasehold значною мірою залежить від терміну, що залишився, та опцій продовження; PT PMA може вийти через продаж нерухомості або акцій, що часто віддається перевагу професійними покупцями.
Посилання та офіційні джерела
- Основний аграрний закон № 5/1960 (ст. 21 та 26): Hak Milik обмежений громадянами Індонезії, через faolex.fao.org / UNCTAD Investment Policy Hub
- ATR/BPN (Національне земельне агентство): Hak Milik, Hak Pakai, HGB та стратний титул, atrbpn.go.id
- BKPM / Invest Indonesia: правила PT PMA, список іноземних інвестицій, мінімальний капітал, investindonesia.go.id
- DJP / Міністерство фінансів: податки на нерухомість та угоди (PBB, передача), pajak.go.id
- Ринкова та юридична практика (2026): посібники зі структурування leasehold/PT PMA на Балі; соціально-правові дослідження номінантних угод та землекористування Балі.
- Дані угод Magnum Estate (використані структури в нещодавніх угодах): на основі [N] об’єктів, [період]. [додати методологію]
Про автора
Donny Yosua, ринковий аналітик Magnum Estate, відзначеного нагородами забудовника Балі (Berawa, Sanur, Sky Stars, Sky Royal). Він відстежує ціни на Балі, дохідність, структури власності та регулювання для іноземних інвесторів.