लेखक डॉनी योसुआ, Magnum Estate एनालिस्ट ·
समीक्षक Magnum Estate लीगल एवं इन्वेस्टमेंट डेस्क (PPAT समीक्षा लंबित) ·
अंतिम बार अपडेट किया गया 3 June 2026
"25-30 वर्ष विशिष्ट लीज़होल्ड (Hak Sewa) अवधि · ~70-80 वर्ष नवीनीकृत होने पर PT PMA + HGB नियंत्रण · 30-50% फ़्रीहोल्ड बनाम लीज़होल्ड भूमि छूट · 0% विदेशियों के लिए खुला प्रत्यक्ष Hak Milik"
मुख्य आँकड़े (2026)
लीज़होल्ड बनाम फ़्रीहोल्ड बनाम PT PMA: सारांश
लीज़होल्ड बनाम फ़्रीहोल्ड बनाम PT PMA वह संरचनात्मक विकल्प है जो बाली में हर विदेशी खरीदार को पहले बनाना होता है। संक्षिप्त उत्तर: विदेशी सीधे फ़्रीहोल्ड (Hak Milik) भूमि नहीं रख सकते, इसलिए वास्तविक निर्णय सरल, मध्यम-अवधि की संपत्तियों के लिए लीज़होल्ड (Hak Sewa) और दीर्घकालिक, व्यवसाय-स्तरीय नियंत्रण के लिए HGB या Hak Pakai रखने वाली PT PMA के बीच है।
- फ़्रीहोल्ड (Hak Milik): इंडोनेशियाई नागरिकों के लिए आरक्षित, विदेशियों के लिए उपलब्ध नहीं।
- लीज़होल्ड (Hak Sewa): 25-30 वर्ष, ~30-50% सस्ता, किसी कंपनी की ज़रूरत नहीं, एकल-संपत्ति / जीवनशैली खरीदारों के लिए सर्वश्रेष्ठ।
- PT PMA + HGB/Hak Pakai: ~70-80 वर्ष का नियंत्रण, किराया चला सकते हैं, शेयर बिक्री के माध्यम से निकास, पोर्टफ़ोलियो के लिए सर्वश्रेष्ठ।
- अपार्टमेंट: विदेशी योग्य इकाइयों पर स्ट्रेटा शीर्षक (HMSRS) रख सकते हैं।
- नॉमिनी फ़्रीहोल्ड: बचें, यह कृषि कानून से टकराता है और शून्य हो सकता है।
"पारदर्शिता: Magnum Estate बाली में संपत्ति विकसित करता है, इसलिए हमारा व्यावसायिक हित है। यह गाइड शैक्षिक है, यह निवेश या कानूनी सलाह नहीं है, हर आँकड़े को स्वतंत्र रूप से सत्यापित करें और किसी भी खरीद को संरचित करने से पहले एक प्रमाणित इंडोनेशियाई नोटरी (PPAT) और कर सलाहकार से परामर्श करें।"
पारदर्शिता
यह लीज़होल्ड बनाम फ़्रीहोल्ड बनाम PT PMA संदर्भ समझाता है कि प्रत्येक बाली स्वामित्व संरचना वास्तव में कैसे काम करती है, इसके पीछे का कानूनी अधिकार, यह कितने समय तक रहती है, इसकी लागत क्या है, और यह किसके लिए उपयुक्त है, ताकि आप संरचना को अपने होल्डिंग क्षितिज और निकास योजना से मिला सकें। यदि आप उच्च-स्तरीय “मुझे कौन सा चुनना चाहिए” फ़ैसला चाहते हैं, तो इसे हमारी निवेशकों के लिए फ़्रीहोल्ड बनाम लीज़होल्ड निर्णय गाइड के साथ पढ़ें; पूर्ण कानूनी मार्ग के लिए, देखें विदेशी बाली में संपत्ति कैसे रख सकते हैं स्तंभ।
बाली में विदेशी कानूनी रूप से क्या रख सकते हैं और क्या नहीं
इंडोनेशियाई कृषि कानून भूमि पर Hak Milik (फ़्रीहोल्ड) इंडोनेशियाई नागरिकों और कुछ स्थानीय संस्थाओं के लिए आरक्षित करता है; एक विदेशी अपने व्यक्तिगत नाम पर Hak Milik भूमि नहीं रख सकता। यह मूल कृषि कानून No. 5/1960 में निर्धारित है। व्यावहारिक प्रभाव यह है कि पूरा लीज़होल्ड बनाम फ़्रीहोल्ड बनाम PT PMA सवाल, एक विदेशी खरीदार के लिए, वास्तव में नीचे दिए गए वैध विकल्पों के बीच एक चुनाव है, फ़्रीहोल्ड बस एक व्यक्तिगत विकल्प नहीं है:
| कानूनी अधिकार | यह क्या है | विदेशियों के लिए खुला? |
|---|---|---|
| Hak Milik (फ़्रीहोल्ड) | पूर्ण, स्थायी भूमि स्वामित्व | नहीं, केवल इंडोनेशियाई नागरिक |
| Hak Sewa (लीज़होल्ड) | भूमि/भवन का संविदात्मक दीर्घकालिक पट्टा | हाँ, व्यक्तिगत नाम पर |
| Hak Pakai (उपयोग का अधिकार) | भूमि पर उपयोग अधिकार, अक्सर आवासीय | हाँ, विदेशी / विदेशी-नियंत्रित संस्थाएँ |
| HGB (निर्माण का अधिकार) | भूमि पर भवन बनाने और रखने का अधिकार | एक PT PMA कंपनी के माध्यम से |
| HMSRS (स्ट्रेटा शीर्षक) | फ़्लैट/अपार्टमेंट ब्लॉक में एक इकाई का स्वामित्व | हाँ, योग्य इकाइयाँ |
| स्रोत: मूल कृषि कानून No. 5/1960; ATR/BPN भूमि-शीर्षक ढाँचा; BKPM विदेशी-निवेश नियम। |
लीज़होल्ड बनाम फ़्रीहोल्ड बनाम PT PMA एक नज़र में
यहाँ उन संरचनाओं की तीन-तरफ़ा तुलना है जिन्हें अधिकांश विदेशी खरीदार वास्तव में तौलते हैं, लीज़होल्ड, फ़्रीहोल्ड-समतुल्य नियंत्रण जो एक PT PMA प्रदान करती है, और स्वयं फ़्रीहोल्ड शीर्षक (विरोधाभास को स्पष्ट करने के लिए दिखाया गया, भले ही यह विदेशियों के लिए बंद है):
| आयाम | लीज़होल्ड (Hak Sewa) | PT PMA + HGB/Hak Pakai | फ़्रीहोल्ड (Hak Milik) |
|---|---|---|---|
| विदेशियों के लिए खुला | हाँ, व्यक्तिगत नाम | हाँ, कंपनी के माध्यम से | नहीं |
| विशिष्ट अवधि | 25-30 वर्ष, विस्तार योग्य | 30 वर्ष, ~70-80 वर्ष कुल | स्थायी |
| प्रवेश लागत | सबसे कम (~30-50% फ़्रीहोल्ड भूमि से नीचे) | अधिक, कंपनी सेटअप + अनुपालन | विदेशियों के लिए लागू नहीं |
| किराये का व्यवसाय चला सकते हैं | व्यक्तिगत/सीमित | हाँ, लाइसेंस प्राप्त दायरा | लागू नहीं |
| निकास | लीज़ सौंपें (मूल्य शेष अवधि से जुड़ा) | संपत्ति या PT PMA शेयर बेचें | लागू नहीं |
| इनके लिए सर्वश्रेष्ठ | एकल संपत्ति, जीवनशैली + उपज, 10-25 वर्ष | पोर्टफ़ोलियो, दीर्घ होल्ड, व्यावसायिक उपयोग | , |
| सांकेतिक 2026 संरचना। शर्तें और लागतें पार्सल, ज़ोनिंग और अनुबंध गुणवत्ता के अनुसार बदलती हैं। ~IDR 16,000/USD। |
लीज़होल्ड (Hak Sewa): प्रणाली, अवधि और लागत
लीज़होल्ड (Hak Sewa) बाली में विला खरीदने वाले विदेशी व्यक्तियों द्वारा उपयोग की जाने वाली सबसे आम संरचना है। यह भूमि और/या भवनों का एक संविदात्मक दीर्घकालिक पट्टा है, आमतौर पर 25-30 वर्ष जिसमें विस्तार अग्रिम रूप से तय किए जाते हैं। ठीक से तैयार और पंजीकृत होने पर, यह व्यापक रूप से मान्यता प्राप्त और सीधा है, और इसे एक कंपनी बनाए बिना एक विदेशी के व्यक्तिगत नाम पर हस्ताक्षरित किया जा सकता है।
खरीदार इसे क्यों चुनते हैं:
- सबसे कम प्रवेश लागत। लीज़होल्ड भूमि आमतौर पर उसी क्षेत्र में समतुल्य फ़्रीहोल्ड से 30-50% सस्ती होती है, ~USD 300-400k से कम के बजट के लिए आकर्षक।
- कोई कंपनी ओवरहेड नहीं। सेटअप, फ़ाइल या ऑडिट करने के लिए कोई PT PMA नहीं।
- लचीला क्षितिज। किराये की उपज और आंशिक व्यक्तिगत उपयोग पर केंद्रित 10-25 वर्ष के होल्ड के लिए उपयुक्त।
पेच समय और अनुबंध गुणवत्ता है। आपका अधिकार लीज़ की समाप्ति पर समाप्त हो जाता है जब तक कि विस्तार औपचारिक रूप से सहमत और प्रलेखित न हों; और 15-20 वर्ष से कम बचे विला की पुनर्विक्रय कीमत कम होती है और खरीदार समूह छोटा होता है। सुरक्षा पूरी तरह लीज़ शब्दावली और भूमि व ज़ोनिंग जाँचों पर निर्भर करती है, हस्ताक्षर करने से पहले
विदेशी खरीदारों के लिए कानूनी ड्यू-डिलिजेंस चेकलिस्ट
चलाएँ।
फ़्रीहोल्ड (Hak Milik): विदेशी इसे सीधे क्यों नहीं रख सकते
फ़्रीहोल्ड (Hak Milik) इंडोनेशिया में सबसे मज़बूत भूमि अधिकार है, पूर्ण और स्थायी। यह वही भी है जिसे एक विदेशी व्यक्तिगत रूप से नहीं रख सकता। मूल कृषि कानून No. 5/1960 Hak Milik को इंडोनेशियाई नागरिकों तक सीमित करता है, और अनुच्छेद 21 और 26 वह आधार हैं जिन पर अदालतों ने फ़्रीहोल्ड को नियंत्रित करने के विदेशी प्रयासों को, अक्सर एक इंडोनेशियाई “नॉमिनी” के माध्यम से, कानून से असंगत और संभावित रूप से शून्य और अमान्य माना है।
इसीलिए, लीज़होल्ड बनाम फ़्रीहोल्ड बनाम PT PMA ढाँचे में, फ़्रीहोल्ड एक ऐसे मानदंड के रूप में काम करता है जिसके विरुद्ध आप वैध संरचनाओं को मापते हैं, न कि एक रास्ते के रूप में जो आप अपना सकते हैं। फ़्रीहोल्ड-जैसे, दीर्घकालिक नियंत्रण के सबसे निकट एक विदेशी पहुँचता है HGB या Hak Pakai रखने वाली एक PT PMA, जिसे आगे शामिल किया गया है। पूर्ण कानूनी मार्ग और दस्तावेज़ीकरण के लिए, देखें एक विदेशी के रूप में बाली में संपत्ति खरीदने की कानूनी गाइड।
PT PMA + HGB/Hak Pakai: प्रणाली और लागत
एक PT PMA एक विदेशी-स्वामित्व वाली इंडोनेशियाई कंपनी है। यह भी Hak Milik नहीं रख सकती, लेकिन यह कानूनी रूप से HGB (Hak Guna Bangunan, निर्माण का अधिकार) या Hak Pakai के तहत भूमि प्राप्त कर सकती है, और आवासीय और वाणिज्यिक उपयोग के लिए उस पर भवनों का निर्माण और स्वामित्व रख सकती है।
अवधि कैसे काम करती है: एक PT PMA के माध्यम से HGB आमतौर पर प्रारंभिक 30 वर्षों के लिए दिया जाता है, 20 और फिर अतिरिक्त 30 से विस्तार योग्य, प्रत्येक नवीनीकरण के सही ढंग से संभाले जाने पर लगभग 70-80 वर्ष का नियंत्रण। यह अधिकांश निवेश क्षितिजों के लिए स्थायी स्वामित्व के काफ़ी करीब है।
निवेशक इसे क्यों चुनते हैं:
- दीर्घकालिक नियंत्रण। नवीनीकृत होने पर HGB/Hak Pakai के माध्यम से ~70-80 वर्ष।
- व्यावसायिक अधिकार। एक PT PMA अपने लाइसेंस प्राप्त दायरे में कानूनी रूप से विला किराये, होटल या रेस्तरां चला सकती है।
- साफ़ निकास। आप संपत्ति बेच सकते हैं या इसे रखने वाली कंपनी के शेयर बेच सकते हैं, अक्सर बहु-विला या रिज़ॉर्ट संपत्तियों के पेशेवर खरीदारों द्वारा पसंद किया जाता है।
- विस्तार योग्य। कई संपत्तियों के लिए एक सुसंगत कानूनी और कर आवरण।
लागत वास्तविकता: एक PT PMA को स्थापित करने में आमतौर पर कानूनी और नोटरी शुल्क में कुछ हज़ार USD खर्च होते हैं, साथ ही चालू लेखांकन, कर फ़ाइलिंग और कॉर्पोरेट-शासन दायित्व, और इसे विदेशी-निवेश और न्यूनतम-पूँजी नियमों को पूरा करना होगा। हमारी बाली संपत्ति कर 2026 विदेशियों के लिए गाइड में संपत्ति कर के साथ उन होल्डिंग लागतों का बजट बनाएँ।
सुनिश्चित नहीं कि कौन सी संरचना आपकी योजना के लिए उपयुक्त है?
Magnum Estate हर बिक्री को एक साफ़, वैध शीर्षक और एक स्पष्ट निकास के इर्द-गिर्द संरचित करता है। हमारी टीम के साथ इस पर चर्चा करें।
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स्वामित्व अवधि की लंबाई की तुलना
अवधि का अंतर लीज़होल्ड बनाम फ़्रीहोल्ड बनाम PT PMA समझौते का केंद्र है: लीज़होल्ड प्रवेश का सबसे सस्ता तरीका है लेकिन सबसे छोटी घड़ी, PT PMA मार्ग नियंत्रण को बहु-दशकीय क्षितिज तक फैलाता है, और सच्चा फ़्रीहोल्ड, स्थायी, वह मानदंड है जिसके केवल निकट विदेशी पहुँच सकते हैं।
किस संरचना का उपयोग कब करें
दो सवाल अधिकांश मामलों को तय करते हैं: मैं कितने समय तक होल्ड करना चाहता हूँ? और
निकास पर मेरा संभावित खरीदार कौन है?
- लीज़होल्ड एक एकल विला, जीवनशैली-प्लस-किराया होल्डिंग, और निकास पर खुदरा खरीदारों के साथ 10-25 वर्ष के क्षितिज के लिए उपयुक्त है। शेष अवधि पर नज़र रखें, ~20 वर्ष से नीचे जाने से पहले अच्छी तरह बेचें या विस्तार करें।
- PT PMA + HGB/Hak Pakai लंबे क्षितिज, कई संपत्तियों, लाइसेंस प्राप्त किराया/आतिथ्य उपयोग, और पेशेवर खरीदारों के लिए उपयुक्त है जो स्वयं कंपनी को अधिग्रहित कर सकते हैं।
- स्ट्रेटा (HMSRS) योग्य अपार्टमेंट के विदेशी खरीदारों के लिए उपयुक्त है जो भूमि की जटिलता के बिना एक शीर्षक वाली इकाई चाहते हैं।
मुख्य बात: संरचना रणनीति का अनुसरण करती है, इसके विपरीत नहीं। पहले होल्ड अवधि और निकास खरीदार तय करें, फिर मेल खाने वाला भूमि-अधिकार चुनें। उन निर्णयों के पीछे क्षेत्र और उपज संदर्भ के लिए, देखें हमारी
बाली रियल एस्टेट निवेश 2026: सर्वश्रेष्ठ क्षेत्र, ROI और रणनीति
और बाली में संपत्ति खरीदने के लिए सर्वश्रेष्ठ क्षेत्र 2026।
कार्यप्रणाली और स्रोत
यहाँ शर्तें, लागतें और छूटें सांकेतिक 2026 श्रेणियाँ हैं जो इंडोनेशियाई भूमि कानून और बाज़ार प्रथा से ली गई हैं, मौद्रिक आँकड़े ~IDR 16,000/USD पर USD में बताए गए हैं। लीज़ की शर्तें, HGB नवीनीकरण अवधि और PT PMA लागतें पार्सल, ज़ोनिंग, अनुबंध गुणवत्ता और मौजूदा विनियमन के अनुसार बदलती हैं। भूमि-अधिकार परिभाषाएँ मूल कृषि कानून No. 5/1960 और ATR/BPN ढाँचे का पालन करती हैं; विदेशी-निवेश और PT PMA नियम BKPM का पालन करते हैं। यह सामान्य जानकारी है, कानूनी सलाह नहीं, अपनी विशिष्ट संरचना के लिए हमेशा एक स्वतंत्र नोटरी (PPAT) और एक इंडोनेशियाई संपत्ति वकील नियुक्त करें।
सीमाएँ और यह किसके लिए नहीं है
यह संदर्भ समझाता है कि संरचनाएँ कैसे काम करती हैं; यह अनुकूलित कानूनी और कर सलाह की जगह नहीं लेता, और यह व्यक्तिगत फ़्रीहोल्ड के लिए शॉर्टकट खोजने की उम्मीद करने वाले किसी भी व्यक्ति के लिए नहीं है।
नॉमिनी संरचनाएँ, इनका उपयोग न करें। एक इंडोनेशियाई “नॉमिनी” के माध्यम से Hak Milik रखना जो एक निजी साइड समझौते पर हस्ताक्षर करता है, एक अच्छी तरह प्रलेखित जाल है: सामाजिक-कानूनी अध्ययन और अदालती मामले ऐसी व्यवस्थाओं को मूल कृषि कानून के अनुच्छेद 21 और 26 से असंगत और शून्य और अमान्य घोषित होने के योग्य पाते हैं, जिससे विदेशी वित्तपोषक के पास बहुत कम प्रवर्तनीय अधिकार रह जाता है क्योंकि औपचारिक स्वामित्व इंडोनेशियाई शीर्षक धारक के पास रहता है। वैध मार्ग लीज़होल्ड, Hak Pakai या एक PT PMA है, एक PPAT नोटरी के साथ अपने मामले के लिए मार्ग की पुष्टि करें और ड्यू-डिलिजेंस चेकलिस्ट का पालन करें।
निष्कर्ष
2026 में, लीज़होल्ड बनाम फ़्रीहोल्ड बनाम PT PMA निर्णय आपके क्षितिज और निकास से एक वैध संरचना मिलाने पर आ टिकता है: सरल, मध्यम-अवधि, एकल-संपत्ति होल्ड के लिए लीज़होल्ड; दीर्घकालिक, व्यवसाय-स्तरीय, विस्तार योग्य नियंत्रण के लिए HGB/Hak Pakai पर एक PT PMA; और फ़्रीहोल्ड उस मानदंड के रूप में जिसके विदेशी निकट पहुँचते हैं लेकिन रख नहीं सकते। प्रवेश पर संरचना सही करें और बाकी निवेश, वित्तपोषण, कर, निकास, की योजना बनाना कहीं आसान हो जाता है।
देखें Magnum साफ़, वैध स्वामित्व कैसे संरचित करता है
हमारे Uluwatu, Berawa और Sanur विकासों का अन्वेषण करें, प्रत्येक पारदर्शी शीर्षकों और एक निर्धारित निकास मार्ग के साथ बेचा जाता है।
Uluwatu, Sky Stars
Berawa
Sanur
FAQ: बाली 2026 में लीज़होल्ड बनाम फ़्रीहोल्ड बनाम PT PMA
क्या विदेशी बाली में फ़्रीहोल्ड (Hak Milik) भूमि रख सकते हैं?
नहीं। मूल कृषि कानून No. 5/1960 Hak Milik को इंडोनेशियाई नागरिकों के लिए आरक्षित करता है। विदेशी लीज़होल्ड (Hak Sewa), Hak Pakai, एक PT PMA के माध्यम से HGB, या अपार्टमेंट के लिए स्ट्रेटा शीर्षक (HMSRS) का उपयोग करते हैं।
बाली में एक लीज़होल्ड कितने समय तक चलता है?
Hak Sewa आमतौर पर 25-30 वर्ष का होता है, जिसमें विस्तार बातचीत किए जाते हैं और आदर्श रूप से मूल अनुबंध में लिखे जाते हैं। 15-20 वर्ष से कम बचने पर पुनर्विक्रय मूल्य गिर जाता है।
एक PT PMA HGB के माध्यम से भूमि कितने समय तक रख सकती है?
HGB आमतौर पर प्रारंभिक 30 वर्षों के लिए दिया जाता है, 20 फिर 30 और से विस्तार योग्य, सही ढंग से नवीनीकृत होने पर लगभग 70-80 वर्ष का नियंत्रण।
लीज़होल्ड या PT PMA सस्ता है?
लीज़होल्ड की सबसे कम प्रवेश लागत है, भूमि अक्सर फ़्रीहोल्ड से ~30-50% सस्ती होती है और किसी कंपनी की ज़रूरत नहीं होती। एक PT PMA सेटअप के कुछ हज़ार USD जोड़ती है साथ ही चालू लेखांकन, कर और रिपोर्टिंग।
क्या नॉमिनी फ़्रीहोल्ड समझौते कानूनी हैं?
नहीं। ये मूल कृषि कानून के अनुच्छेद 21 और 26 से टकराते हैं और शून्य व अमान्य माने जा सकते हैं। इसके बजाय लीज़होल्ड, Hak Pakai या PT PMA का उपयोग करें।
मेरे लिए कौन सा बेहतर है, लीज़होल्ड या PT PMA?
लीज़होल्ड 10-25 वर्षों में एकल-संपत्ति, जीवनशैली-प्लस-किराया होल्ड के लिए उपयुक्त है; PT PMA लंबे क्षितिज, पोर्टफ़ोलियो और व्यावसायिक उपयोग के लिए उपयुक्त है, अधिक लागत पर। देखें हमारी फ़्रीहोल्ड बनाम लीज़होल्ड निर्णय गाइड।
संरचना मेरे निकास को कैसे प्रभावित करती है?
लीज़होल्ड निकास मूल्य शेष अवधि और विस्तार विकल्पों पर बहुत निर्भर करता है; एक PT PMA संपत्ति बिक्री या शेयर बिक्री के माध्यम से निकल सकती है, अक्सर पेशेवर खरीदारों द्वारा पसंद किया जाता है।
संदर्भ और आधिकारिक स्रोत
- मूल कृषि कानून No. 5/1960 (अनुच्छेद 21 और 26): Hak Milik इंडोनेशियाई नागरिकों तक सीमित, faolex.fao.org / UNCTAD Investment Policy Hub के माध्यम से
- ATR/BPN (राष्ट्रीय भूमि एजेंसी): Hak Milik, Hak Pakai, HGB और स्ट्रेटा शीर्षक ढाँचा, atrbpn.go.id
- BKPM / Invest Indonesia: PT PMA नियम, विदेशी-निवेश सूची, न्यूनतम पूँजी, investindonesia.go.id
- DJP / वित्त मंत्रालय: संपत्ति और लेनदेन कर (PBB, हस्तांतरण), pajak.go.id
- बाज़ार और कानूनी प्रथा (2026): बाली लीज़होल्ड/PT PMA संरचना गाइड; नॉमिनी समझौतों और बाली भूमि कार्यकाल पर सामाजिक-कानूनी अध्ययन।
- Magnum Estate लेनदेन डेटा (हाल की बिक्री में उपयोग की गई संरचनाएँ): [N] इकाइयों, [अवधि] पर आधारित। [कार्यप्रणाली जोड़ें]
लेखक के बारे में
Donny Yosua एक पुरस्कार विजेता बाली डेवलपर Magnum Estate (Berawa, Sanur, Sky Stars, Sky Royal) में एक बाज़ार विश्लेषक हैं। वे विदेशी निवेशकों के लिए बाली की कीमतें, उपज, स्वामित्व संरचनाएँ और विनियमन पर नज़र रखते हैं।