Автор: Донні Йосуа, аналітик Magnum Estate ·
Рецензент: юридичний та інвестиційний відділ Magnum Estate ·
Останнє оновлення: 3 червня 2026 р.
"4-6% / 10-15% Нетто дохідність Балі (самостійно / під управлінням) · ~$100 тис.+ Вхідна вілла на Балі (нові райони) · 6-8% · 5-7% · 5-6% Дубай · Туреччина · Таїланд ROI (оцінка) · 6,95 млн прибуттів на Балі 2025 (+9,7%)"
Ключові цифри (2026)
Дубай vs Балі vs Таїланд нерухомість: коротко
Для рішення «дубай vs балі vs таїланд нерухомість» у 2026 році коротка відповідь: Балі лідирує за грошовою дохідністю та вхідною ціною, Дубай лідирує за визначеністю права власності та нульовим прибутковим податком, а Таїланд лідирує за простотою купівлі кондо та низькою вартістю проживання. Туреччина відстає від усіх трьох за стабільністю. Дані по Балі нижче, перевірені дані Magnum 2026; цифри по Дубаю, Туреччині та Таїланду є зовнішньою оцінкою, перевіряйте за публічними ринковими звітами.
- Найкраща нетто дохідність: Балі, брутто 10-18% у преміум-районах, нетто 4-6% при самостійному управлінні або 10-15% при профуправлінні.
- Найнижчий вхід: Балі, вілли в нових районах від ~USD 100 000; медіанна по острову ~USD 256 000-299 000.
- Найбільша визначеність права власності: фрігольд у Дубаї у відведених зонах (оцінка, перевіряйте).
- Найпростіше для першої купівлі: кондо у Таїланді (іноземна квота до 49% будівлі; оцінка, перевіряйте).
- Правило для іноземців на Балі: без прямого фрігольду (Hak Milik), використовуйте Hak Sewa або PT PMA (HGB).
"Прозорість: Magnum Estate розвиває нерухомість на Балі, тому ми маємо комерційний інтерес і відкрито про це говоримо. Цей посібник має освітній характер і не є інвестиційною, податковою або юридичною порадою. Дані по Балі, наш узгоджений набір даних 2026; всі цифри по Дубаю, Туреччині та Таїланду є зовнішніми оцінками, які необхідно повторно підтвердити за актуальними первинними джерелами перед будь-якими діями. Перевіряйте все незалежно та консультуйтеся із сертифікованим індонезійським нотаріусом (PPAT) і податковим консультантом у відповідній юрисдикції."
Прозорість
Вибір між «дубай vs балі vs таїланд нерухомість» (плюс Туреччина як четвертий варіант), це насправді вибір між чотирма різними ставками: дохідність, визначеність права власності, стиль життя та валюта. Ми є забудовниками на Балі, тому ми зацікавлені, але єдиний чесний спосіб порівняння, поставити перевірені цифри поряд з чітко позначеними оцінками та дозволити компромісам проявитися. Нижче кожна балійська цифра взята з нашого узгодженого набору даних 2026 (у USD за курсом ~IDR 16 000/USD); кожна цифра по Дубаю, Туреччині та Таїланду позначена як зовнішня оцінка, перевіряйте з зазначеною місцевою валютою.
Дубай vs Балі vs Таїланд нерухомість: знімок чотирьох ринків
Нижче повне порівняння на одному екрані. Читайте як відправну точку, а не вирок, розділи по кожному критерію нижче додають нюанси. Валюти: Балі/Індонезія в USD (IDR ~16 000/USD); Дубай у AED (прив’язаний ~3,67/USD); Туреччина в TRY; Таїланд у THB.
| Критерій | Балі (перевірено) | Дубай (оцінка) | Туреччина (оцінка) | Таїланд (оцінка) |
|---|---|---|---|---|
| Валюта | USD / IDR (~16 000/USD) | AED (~3,67/USD прив.) | TRY (волатильна) | THB |
| Вхідна вілла / одиниця | Від ~$100 тис. (нові); медіанна ~$256-299 тис. | Апарт. від ~AED 0,6-1 млн (~$160-270 тис.) | Апарт. від ~TRY (суттєво варіюється) | Кондо від ~THB 3-6 млн (~$85-170 тис.) |
| Брутто дохідність | 10-18% преміум | ~6-8% | ~5-7% | ~5-6% |
| Нетто дохідність | 4-6% самост. / 10-15% проф. | не розділяється у джерелі | не розділяється у джерелі | не розділяється у джерелі |
| Окупність | ~6-9 р. (брутто, преміум) | ~12-15 р. | ~16 р. | ~12-15 р. |
| Іноземна власність | Hak Sewa / PT PMA (без прямого фрігольду) | Фрігольд у відведених зонах | Фрігольд (правила ВНЖ посилюються) | Лише кондо (≤49% будівлі); без землі |
| Ліквідність перепродажу | Висока у сформованих преміум-зонах | Охолоджується, велика нова пропозиція | Тонкий вторинний ринок | Помірна; залежить від розташування |
| Балі = узгоджений набір даних Magnum 2026 (USD, ~IDR 16 000/USD). Дубай / Туреччина / Таїланд = зовнішні оцінки, перевіряйте перед дією (звіти ринку ери 2023; FX та діапазони могли суттєво змінитися). Конвертації USD є орієнтовними. |
Вхідна ціна та що дає ваш бюджет
Балі має найнижчу перевірену точку входу з чотирьох: вілли в нових районах (Табанан, Сесех, Чемагі, Північ Балі) починаються від USD 100 000, медіанна вілла по острову, USD 256 000-299 000, а повний діапазон, від USD 60 000 до USD 6 мільйонів. Для точного розбивки по районах дивіться наш посібник з цін на нерухомість Балі 2026. Точки входу для Дубаю та Таїланду нижче є зовнішньою оцінкою, перевіряйте: апартаменти Дубая зазвичай цитуються від ~AED 0,6-1 млн (~USD 160-270 тис.), кондо Таїланду від ~THB 3-6 млн (~USD 85-170 тис.), а Туреччина варіюється занадто широко (і в швидкорухомих лірах), щоб наводити стабільну цифру в USD.
Висновок: Балі дозволяє меншому чеку придбати окрему, доходоносну віллу, тоді як Дубай і Таїланд при тому ж бюджеті зазвичай дають апартаменти або кондо. Якщо ви спочатку зважуєте розташування в межах Балі, починайте з найкращих районів для купівлі на Балі 2026.
Дохідність: брутто vs нетто на чотирьох ринках
Саме дохідність відрізняє Балі від конкурентів, але лише якщо правильно читати брутто і нетто. За нашими перевіреними даними по Балі, брутто дохідність у преміум-районах становить 10-18%, тоді як заявлені показники ROI для Дубаю (~6-8%), Туреччини (~5-7%) та Таїланду (~5-6%) є зовнішньою оцінкою, перевіряйте, і, як правило, теж є брутто. Цифра, що реально має значення, нетто, і тут успадковані порівняльні джерела не розділяють її для Дубаю, Туреччини або Таїланду, ще одна причина перевіряти перед тим, як їм довіряти.
Різниця між 4-6% і 10-15% нетто по Балі, це операційна діяльність, а не удача: ціноутворення на основі даних, OTA-дистрибуція та контроль витрат. Дивіться, як управління впливає на різницю, у нашому гіді з ROI балійської вілли, і зважте витрати на утримання у посібнику з податків та витрат.
Порівнюйте реальні дані по Балі, а не середні
Дивіться прозорі ціни та прогнозовані нетто дохідності по проєктах Magnum Estate у Бераві, Санурі та Улувату.
Переглянути проєкти Magnum
Безкоштовна консультація
Правила іноземної власності: підводний камінь, який пропускають більшість покупців
Структура власності змінює весь профіль ризику, і вона суттєво відрізняється на чотирьох ринках:
| Ринок | Що може мати іноземець | Ключове обмеження |
|---|---|---|
| Балі / Індонезія (перевірено) | Hak Sewa або компанія PT PMA із Hak Guna Bangunan (HGB) | Без прямого фрігольду (Hak Milik); строки та відповідність PT PMA мають значення |
| Дубай (оцінка) | Фрігольд у відведених зонах фрігольду | За межами відведених зон власність обмежена, перевіряйте зону |
| Туреччина (оцінка) | Фрігольд із прив’язаними до ВНЖ стимулами | Правила ВНЖ та оренди посилюються; ліцензування короткострокової оренди обтяжливе, перевіряйте |
| Таїланд (оцінка) | Лише одиниці кондомініуму в межах квоти 49% на будівлю | Без прямого права власності на землю; земля вілли потребує структури, перевіряйте |
| Балі = перевірена правова база Magnum. Дубай / Туреччина / Таїланд = зовнішня оцінка, перевіряйте з місцевим юристом; закон про іноземну власність часто змінюється. |
Правова примітка: на Балі іноземці не можуть мати фрігольд безпосередньо, відповідні шляхи, Hak Sewa або PT PMA. Розумійте структуру перед переказом грошей: наш посібник з купівлі нерухомості на Балі для іноземців описує Hak Sewa vs HGB та процес нотаріуса (PPAT).
Зростання вартості та ліквідність перепродажу
За перевіреними даними по Балі, земля зросла приблизно на 15-30% за останні два роки, а порівнянні ціни зростають приблизно на 7-15% на рік у сильних мікроринках, чому сприяє той факт, що сформовані преміум-зони майже повністю забудовані, дефіцит підтримує і ціну, і попит при перепродажі. Навпаки, успадкований порівняльний звіт позначив вторинний ринок Дубаю як охолоджений через велику нову пропозицію, вторинний ринок Туреччини як тонкий, а Таїланду як помірний та залежний від розташування, все є зовнішньою оцінкою, перевіряйте. Балі також прийняв 6 948 754 іноземних туристів у 2025 р. (+9,72%) із заповнюваністю преміум-районів 70-85%, підкріплюючи попит на оренду, що рухає перепродаж.
Податки та стиль життя
З податків: річний податок на землю та будівлі (PBB) на Балі низький, близько 0,1% від оціночної вартості, хоча транзакційні та орендні податки застосовуються. Головна принада Дубаю, відсутність особистого прибуткового податку (оцінка, перевіряйте актуальні правила, включаючи режим корпоративного податку 9%); Туреччина та Таїланд стягують податки на нерухомість та оренду, які слід підтвердити на місці. Щодо стилю життя, чотири ринки розходяться за темпераментом: Дубай, надсучасний, безпечний та пільговий за податками, але нестерпно жаркий влітку; Таїланд, доступний, простий та знайомий; Туреччина, орієнтована на Європу, але з нестабільністю валюти та політики; Балі пропонує цілорічний тропічний спосіб життя у вдосконаленій природі серфінгу та велнесу в сформованих гарячих точках, але вимагає ретельної перевірки забудовника та правового титулу.
| Ринок | Головне у податках | Стиль життя одним реченням |
|---|---|---|
| Балі (перевірено) | PBB ~0,1%/рік + транзакційні та орендні податки | Цілорічні тропіки, серфінг та велнес; сформовані преміум-зони |
| Дубай (оцінка) | Відсутність особистого прибуткового податку (перевіряйте) | Надсучасний, безпечний, пільговий; нестерпна літня спека |
| Туреччина (оцінка) | Податки на нерухомість та оренду (перевіряйте) | Орієнтована на Європу; нестабільність валюти та курсу |
| Таїланд (оцінка) | Податки на нерухомість та оренду (перевіряйте) | Доступний, простий, знайомий; сильна туристична база |
| Балі = перевірено. Рядки по Дубаю / Туреччині / Таїланду = зовнішня оцінка, перевіряйте у місцевого податкового консультанта. |
Де Балі вписується, і перемагає
У порівнянні «дубай vs балі vs таїланд нерухомість» жоден ринок не перемагає по всіх осях, і ми не будемо вдавати інше. Балі переконливо виграє за грошовою дохідністю та вхідною ціною, а також за дефіцитом пропозиції в сформованих преміум-зонах, що підтримує перепродаж. Дубай виграє за визначеністю фрігольду та заголовком нульового прибуткового податку. Таїланд виграє за простотою купівлі кондо та низькою вартістю проживання. Туреччина, за успадкованими доказами, відстає за стабільністю. Якщо ваш пріоритет, дохід і зростання від окремої, професійно управляємої вілли, Балі є найсильнішим із чотирьох, за умови вибору надійного забудовника та перевірки правового титулу.
Методологія та джерела: Дані по Балі, узгоджений набір даних Magnum 2026, конвертований за курсом ~IDR 16 000/USD і вказаний у USD; земля, за м² (з даних за аре, 1 аре = 100 м²); брутто дохідність, оренда ÷ ціна до витрат, нетто дохідність вираховує управління, податки, обслуговування та вакансію. Всі цифри по Дубаю, Туреччині та Таїланду є зовнішніми оцінками, взятими з публічних ринкових звітів ери 2023 (ROI, окупність, туристичний потік) та орієнтовних FX (AED ~3,67/USD прив.; актуальні курси TRY та THB); вони не були незалежно повторно перевірені і мають бути підтверджені актуальними первинними джерелами (DLD Дубай, TÜİK/CBRT Туреччина, Bank of Thailand) перед використанням. Ми не усереднюємо несумісні джерела. Завжди замовляйте незалежну оцінку та перевірку нотаріуса (PPAT) перед купівлею.
Висновок
Чесний вердикт щодо «дубай vs балі vs таїланд нерухомість»: підбирайте ринок до своєї мети. Хочете максимальну перевірену нетто дохідність і окрему віллу за найнижчою ціною входу? Балі. Хочете визначеність фрігольду та простоту оподаткування? Дубай. Хочете найпростішу першу купівлю кондо? Таїланд. Як забудовники Балі, наше упередження зрозуміле, але воно ґрунтується на цифрах вище, де небалійські цифри залишені як оцінки для вашої перевірки.
Готові побачити реальні дані по Балі?
Вивчіть резиденції Magnum Estate з видом на океан в Улувату, Бераві та Санурі, прозорі ціни та прогнозовані нетто дохідності.
Улувату, Sky Stars
Берава
Санур
Обмеження та кому це не підходить
Це порівняння, відправна точка, а не персоналізована порада. Цифри по Дубаю, Туреччині та Таїланду є успадкованими зовнішніми оцінками і можуть бути суттєво застарілими, якщо ви серйозно розглядаєте ці ринки, отримайте актуальні місцеві дані. Балі не підходить покупцям, які хочуть гарантованого фрігольду, яким незручні структури PT PMA / Hak Sewa, або які не можуть дозволити собі роботу з перевіркою якості забудовника та правового титулу. Якщо вам потрібна пасивна, невимагаюча квартира у фрігольді, Дубай або тайське кондо можуть підійти вам краще, ніж балійська вілла.
FAQ: Дубай vs Балі vs Таїланд нерухомість
Який ринок має найкращу дохідність у 2026 році?
За перевіреними даними по Балі, преміум вілли, брутто 10-18% і нетто 4-6% при самостійному управлінні або 10-15% при профуправлінні. Дубай (~6-8%), Туреччина (~5-7%) та Таїланд (~5-6%) є зовнішніми оцінками для перевірки і, як правило, нижчі за преміум Балі за грошовою дохідністю.
Чи можуть іноземці мати нерухомість на Балі, у Дубаї та Таїланді?
На Балі, без прямого фрігольду (Hak Milik), використовуйте Hak Sewa або PT PMA (HGB). Дубай дозволяє фрігольд у відведених зонах; Таїланд дозволяє одиниці кондо в межах квоти 49% іноземців, але не землю. Перевіряйте правила Дубаю та Таїланду з місцевим юристом.
Який ринок найдешевший для входу?
Балі, за перевіреними даними, вілли в нових районах від ~USD 100 000, медіанна по острову ~USD 256 000-299 000. Точки входу для Дубаю, Туреччини та Таїланду є зовнішніми оцінками та варіюються залежно від міста та продукту.
Який термін окупності для нерухомості Балі?
При преміальній брутто дохідності добре управляємий балійська вілла може цілитися на ~6-9 років брутто окупності до фінансування та виходу. Окупність Дубаю, Туреччини та Таїланду (часто цитована як 12-16 років) є зовнішніми оцінками для перевірки.
Де Балі виграє порівняно з Дубаєм та Таїландом?
Грошова дохідність, вхідна ціна та дефіцит пропозиції в сформованих преміум-зонах, а також цілорічний тропічний спосіб життя. Дубай виграє за визначеністю фрігольду та нульовим прибутковим податком; Таїланд, за простотою купівлі кондо та вартістю проживання.
Чи є Туреччина гарною альтернативою?
За успадкованими доказами, Туреччина відстає за стабільністю, волатильна ліра, посилення правил ВНЖ та обтяжливе ліцензування короткострокової оренди. Сприймайте всі цифри по Туреччині як оцінки та перевіряйте актуальні умови.
Посилання та офіційні джерела
- BPS, Статистика Індонезії / Балі: іноземні прибуття у 2025 р. (6 948 754, +9,72%), заповнюваність, bali.bps.go.id
- Bank Indonesia, Індекс цін на житлову нерухомість та курс IDR: офіційні дані, bi.go.id
- DJP / Міністерство фінансів: PBB та транзакційні податки (Індонезія), pajak.go.id
- ATR/BPN: земельні правові титули (Hak Milik / Hak Sewa / HGB) та зонування, atrbpn.go.id
- Для перевірки цифр Дубаю: Dubai Land Department (DLD) транзакції та дані дохідності, dubailand.gov.ae зовнішнє, перевіряйте
- Для перевірки цифр Туреччини: TÜİK (Турецький статистичний інститут) та Центральний банк Туреччини (CBRT), tuik.gov.tr зовнішнє, перевіряйте
- Для перевірки цифр Таїланду: статистика нерухомості Bank of Thailand, bot.or.th зовнішнє, перевіряйте
- Ринкові дані Балі (2026): Bali Villa Realty ціновий посібник; Paradyse Homes дослідження цін за аре; Prestige Property Bali аналіз районів/дохідності; InvestLandBali / Rumavi звіти.
- Портфельні дані Magnum Estate (нетто дохідність за проєктами): на основі [N] одиниць, [період]. [додати методологію]
Про автора
Донні Йосуа, ринковий аналітик Magnum Estate, відзначеного нагородами забудовника Балі (Берава, Санур, Sky Stars, Sky Royal). Він відстежує ціни на Балі, дохідність та регулювання для іноземних інвесторів і порівнює Балі з конкуруючими ринками.