Автор: Donny Yosua, аналітик Magnum Estate ·
Рецензент: юридичний та інвестиційний відділ Magnum Estate ·
Останнє оновлення: 3 червня 2026
"0 титулів Freehold (Hak Milik), що може утримувати іноземець · 4 законних шляхи для іноземців · ~80 р. максимум контролю Hak Pakai / HGB (з продовженнями) · ~IDR 3B типова мінімальна вартість на Балі (~$190k)"
Ключові показники (2026)
Як іноземці купують нерухомість на Балі 2026: підсумок
Як іноземці купують нерухомість на Балі 2026, коротка відповідь: не через freehold. Базовий аграрний закон Індонезії резервує Hak Milik (freehold) для громадян Індонезії, тому іноземець ніколи не може утримувати його на своє ім’я. Натомість іноземці використовують один із чотирьох законних титульних шляхів, і те, на який з них ви маєте право, залежить від вашого статусу резидентства та вартості нерухомості.
- Можуть мати: Hak Pakai (право користування) на будинок, апартамент за strata title (HMSRS), зареєстровану оренду Hak Sewa, або землю/будівлі через HGB у компанії PT PMA.
- Не можуть мати: freehold землю Hak Milik на особисте ім’я, і жодна схема з номінальним власником не є дійсною.
- Право на отримання: особистий Hak Pakai / strata title потребує дозволу на проживання (KITAS або KITAP); leasehold та PT PMA не вимагають резидентства.
- Мінімальна вартість: нерухомість у власності іноземців підпадає під встановлений провінцією мінімум (зазвичай ~IDR 3B / ~$190k на Балі) згідно з PP № 18/2021.
- Строк: Hak Pakai та HGB діють ~30 років, з можливістю продовження/поновлення до загальних 70-80 років.
Ця сторінка пояснює права та титули. Покроковий процес купівлі, у нашому довідковому гіді купівля нерухомості на Балі для іноземців.
"Прозорість: Magnum Estate розробляє нерухомість на Балі, тому ми маємо комерційний інтерес. Ця стаття має освітній характер і не є юридичною або податковою порадою. Земельне право тлумачиться в кожному конкретному випадку, а мінімальні порогові вартості встановлюються на рівні провінції та змінюються, перевіряйте кожну цифру та структуру із сертифікованим індонезійським нотаріусом (PPAT) та ліцензованим юридичним консультантом перед прийняттям зобов'язань."
Прозорість
Розуміння того, як іноземці купують нерухомість на Балі 2026, починається з одного факту, що ставить у тупик майже кожного новачка: Індонезія не дозволяє іноземцям утримувати freehold землю. Земельна система країни побудована на ієрархії окремих титулів, кожен із власним власником, строком та правами, і ваше завдання як іноземного покупця, визначити, на який титул ви фактично маєте право. Цей гід є чистим поясненням прав та титулів: він відображає кожен титул, що іноземець може і не може з ним зробити, а потім охоплює два «сторожі», які більшість статей пропускають: ваш статус резидентства та мінімальна вартість нерухомості. Він не прокладає покроковий маршрут покупки; це робить наш довідковий гід для іноземців щодо юридичних питань купівлі нерухомості на Балі.
П’ять індонезійських земельних титулів роз’яснено
Індонезійське земельне право (Базовий аграрний закон № 5/1960, оновлений Законом про вседозвіл № 11/2020 та його виконавчим постановленням PP № 18/2021) визнає ієрархію прав. П’ять із них важливі для покупців нерухомості:
| Титул | Індонезійська назва | Хто утримує | Строк |
|---|---|---|---|
| Freehold | Hak Milik | Тільки громадяни Індонезії | Безстроковий |
| Право користування | Hak Pakai | Індонезійці та правомочні іноземці-резиденти | ~30 р., з продовженням до ~70-80 |
| Право забудови | Hak Guna Bangunan (HGB) | Індонезійські компанії, включаючи PT PMA | ~30 р., з поновленням до ~80 |
| Leasehold | Hak Sewa | Будь-хто, включаючи іноземців (за договором) | За домовленістю, як правило 25-30 р. + |
| Strata title | HMSRS* | Власники юнітів на землі Hak Pakai/HGB | Пов’язаний з базовим земельним правом |
| *Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, право власності на апартамент/кондомініум у системі strata. Джерело: Базовий аграрний закон № 5/1960; PP № 18/2021; ATR/BPN. |
Одне правило, яке потрібно пам’ятати: тільки Hak Milik є справжнім freehold, і він доступний лише громадянам. Все, що може утримувати іноземець, це обмежене за часом право на землю, яка в кінцевому підсумку перебуває під freehold або державною власністю. Самі структури порівнюються у розділі трьох безпечних структур нашого довідкового гіду.
Що іноземці можуть і не можуть мати на Балі (за титулом)
Ось та сама картина у вигляді довідкової таблиці, серце пояснення того, як іноземці купують нерухомість на Балі 2026. Читайте як «право на отримання», окремо від умов щодо вартості та резидентства, викладених нижче:
| Титул | Іноземець може утримувати? | Що дає | Ключова умова |
|---|---|---|---|
| Hak Milik (freehold) | Ні | Безстрокове право власності на землю | Тільки для громадян, без винятків, без номінальних власників |
| Hak Pakai (право користування) | Так | Зареєстроване право користування житлом/землею | Дозвіл на проживання (KITAS/KITAP) + мінімальна вартість |
| Strata title (HMSRS) | Так | Право власності на юніт апартамента/кондомініума | Будівля на землі Hak Pakai/HGB + мінімальна вартість |
| Hak Sewa (leasehold) | Так | Договірне право займати/користуватися на строк | Дійсна нотаріальна оренда; резидентство не потрібне |
| HGB (право забудови) | Опосередковано | Контроль над землею та будівлею для бізнесу | Утримується компанією PT PMA у вашій власності |
| Тільки право на отримання. Правила мінімальної вартості та строку детально описані нижче. Джерело: ATR/BPN; PP № 18/2021. |
Висновок: правильний титул залежить від вашої мети. Резидент, що хоче придбати житло, тяжіє до Hak Pakai; покупець, що хоче найпростіший вхід, використовує leasehold Hak Sewa; портфельний або рентний бізнес-інвестор використовує HGB через PT PMA. Ми зіставляємо титули з районами та бюджетами у кращих районах для купівлі нерухомості на Балі 2026.
Право на отримання: KITAS, KITAP та шлях через PT PMA
Можливість утримувати титул на особисте ім’я залежить від резидентства. Це «сторож», який більшість гідів, що зосереджуються на ціні, пропускають, і він змінює те, який шлях взагалі відкритий для вас:
| Ваш статус | Hak Pakai / strata на особисте ім’я? | Leasehold (Hak Sewa)? | HGB через PT PMA? |
|---|---|---|---|
| Турист / без дозволу | Ні | Так | Так (компанія утримує) |
| KITAS (обмежене перебування) | Так | Так | Так |
| KITAP (постійне перебування) | Так | Так | Так |
| KITAS = Kartu Izin Tinggal Terbatas (дозвіл на тимчасове проживання); KITAP = дозвіл на постійне проживання. Джерело: Міграційна служба Індонезії; рекомендації ATR/BPN відповідно до PP № 18/2021. |
Логіка проста: Hak Pakai та strata title прив’язані до особи-резидента, тому вам потрібен KITAS або KITAP. Leasehold прив’язаний до договору, тому будь-який іноземець може підписати yogo незалежно від статусу резидентства. HGB прив’язаний до компанії (PT PMA), тому питання резидентства переходить до суб’єкта господарювання, а не до вас особисто, ось чому інвестори-нерезиденти так часто обирають цей шлях. Деталі реального налаштування кожної структури, акціонери, ліцензування, вихід, у розділі структур довідкового гіду; ця сторінка зосереджена на питанні який титул ваш статус дозволяє.
Правила мінімальної вартості для іноземних покупців
Індонезія використовує цінову підлогу, щоб зберегти доступне житло для місцевих: нерухомість у власності іноземців за Hak Pakai або strata title повинна перевищувати встановлений провінцією мінімум, визначений PP № 18/2021 та відповідним міністерським регламентом. Підлога варіюється за провінцією та типом нерухомості й вказана в рупіях; еквіваленти в USD нижче розраховані за ~IDR 16 000/USD і є орієнтовними, уточнюйте перед покупкою:
| Тип нерухомості | Мінімальна вартість на Балі (типова) | ≈ USD (за IDR 16 000/USD) |
|---|---|---|
| Окремий будинок (Hak Pakai) | ~IDR 3 мільярди | ~$190 000 |
| Апартамент / юніт strata (HMSRS) | ~IDR 2 мільярди | ~$125 000 |
| Орієнтовні провінційні мінімуми відповідно до PP № 18/2021; точна балійська цифра встановлюється на провінційному рівні та може переглядатися, уточнюйте в ATR/BPN або у нотаріуса. ~IDR 16 000/USD. |
Що це означає на практиці: правила мінімальної вартості виключають найдешевший фонд для іноземної власності на ім’я, але вони знаходяться значно нижче більшості інвестиційних цін на вілли, порівняйте бюджети за районами у нашому гіді з районів і бюджетів Балі. Шляхи leasehold та PT PMA регулюються власними правилами щодо вартості та ліцензування, а не цим мінімумом для проживання.
Не впевнені, який титул відповідає вашому статусу?
Юридичний відділ Magnum Estate визначає правильний титул і структуру відповідно до вашого резидентства, бюджету та цілей.
Переглянути проєкти Magnum
Безкоштовна консультація
Апартаменти та strata title (HMSRS)
Апартаменти заслуговують окремої уваги, оскільки часто є найчистішим шляхом для іноземця. У системі strata іноземець може мати юніт (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun), якщо будівля стоїть на землі Hak Pakai або HGB. Ви маєте свій юніт і спільно використовуєте загальні частини, подібно до кондомініуму в інших країнах, за тими ж умовами резидентства та мінімальної вартості, що й Hak Pakai. Це відрізняється від права власності на базову землю, яку іноземець все ще не може мати як freehold. Для брендованих резиденцій та керованих будівель право власності strata органічно поєднується з професійними орендними операціями; дивіться, як це впливає на дохідність, у нашому гіді з рентних стратегій Балі.
Пастка номінального власника, чому вона анулює ваші права
Оскільки freehold закрите для іноземців, деяких спокушає схема з номінальним власником: оформлення Hak Milik на ім’я індонезійської особи з боковою угодою про те, що іноземець є «справжнім» власником. Це найнебезпечніший ярлик у всьому питанні про те, як іноземці купують нерухомість на Балі, і ризики зростають, а не зменшуються.
Чому це не спрацьовує: угода про номінального власника суперечить Базовому аграрному закону і може бути визнана недійсною. У разі суперечки індонезійські суди надавали перевагу зареєстрованому власнику права, номінальному, залишаючи іноземця без жодних примусово виконуваних претензій на майно, за яке він заплатив. Регулятори також посилюють контроль. Вищезазначені безпечні, законні шляхи (Hak Pakai, Hak Sewa, PT PMA + HGB) існують саме для того, щоб вам ніколи не потрібна була ця схема. Ми розглядаємо випадки застосування у розділі про номінальних власників довідкового гіду.
Обмеження та для кого підходить цей матеріал
Цей роз’яснювальний матеріал охоплює права та право на отримання, а не угоду. Він найбільш корисний, якщо ви ще вирішуєте, що вам дозволено мати і за яким титулом. Він не для вас, якщо ви вже обрали структуру і хочете кроки купівлі, контрольний список due diligence або нотаріальний процес, переходьте безпосередньо до юридичного гіду для іноземців. Три чесних застереження: (1) мінімальні порогові вартості встановлюються на провінційному рівні та переглядаються, тому ставтеся до цифр IDR як до орієнтовних; (2) еквіваленти в USD залежать від курсу рупії; (3) право на отримання титулу може залежати від конкретних обставин справи (зонування, власний титул продавця, дозволи на будівництво), які виявить лише due diligence нотаріуса. Ніщо тут не замінює ліцензовану юридичну та податкову консультацію.
Висновок
Усе, що стосується того, як іноземці купують нерухомість на Балі 2026, зводиться до відповідності вашому титулу: freehold виключений, але Hak Pakai, strata title, leasehold та HGB-через-PT-PMA кожен дає іноземцю законний, тривалий інтерес, за умови дотримання умов резидентства та мінімальної вартості і відмови від будь-яких схем з номінальним власником. Визначтеся з титулом спочатку; ціна та процес випливають з нього.
Переглянути відповідну іноземцям нерухомість
Ознайомтеся з об’єктами Magnum Estate, структурованими для законного іноземного права власності в Uluwatu, Berawa та Sanur.
Uluwatu, Sky Stars
Berawa
Sanur
FAQ: як іноземці купують нерухомість на Балі 2026
Чи може іноземець мати freehold (Hak Milik) землю на Балі у 2026 році?
Ні. Freehold Hak Milik зарезервований для громадян Індонезії відповідно до Базового аграрного закону № 5/1960. Іноземець використовує Hak Pakai, Hak Sewa, strata title або HGB через PT PMA.
Що саме може мати іноземець?
Житло за Hak Pakai, апартамент за strata title (HMSRS), орендоване майно за Hak Sewa або землю та будівлі, якими управляє PT PMA за HGB. Ніколи, freehold землю на особисте ім’я.
Чи потрібен мені KITAS або KITAP?
Для утримання Hak Pakai або strata title на особисте ім’я, так, вам потрібен статус резидента (KITAS або KITAP). Leasehold та власність через PT PMA не вимагають особистого резидентства.
Чи існує мінімальна вартість нерухомості для іноземців?
Так. Нерухомість у власності іноземців підпадає під встановлений провінцією мінімум відповідно до PP № 18/2021, зазвичай близько IDR 3 мільярдів (~$190 000) для будинків на Балі. Уточнюйте актуальну цифру в ATR/BPN або нотаріуса.
Як довго іноземець може контролювати нерухомість?
Hak Pakai та HGB діють близько 30 років і можуть бути продовжені та поновлені до загальних ~70-80 років. Leasehold діє протягом договірного строку, як правило 25-30 років з можливістю продовження.
Чи можуть іноземці мати апартаменти?
Так, через strata title (HMSRS) у будівлі, що стоїть на землі Hak Pakai або HGB, за тих самих умов резидентства та мінімальної вартості, що й Hak Pakai.
Чому схеми з номінальними власниками заборонені?
Вони суперечать Базовому аграрному закону і можуть бути анульовані; суди підтримували зареєстрованого індонезійського власника, залишаючи іноземця без права на виконання. Використовуйте законні шляхи.
Де знайти фактичні кроки купівлі?
Ця сторінка є роз’яснювальним матеріалом щодо прав. Для покрокового процесу купівлі та контрольного списку due diligence дивіться наш юридичний гід для іноземців щодо купівлі нерухомості на Балі.
Методологія та джерела
Визначення та право на отримання титулів відповідають Базовому аграрному закону Індонезії № 5/1960, Закону про вседозвіл № 11/2020 та виконавчому постановленню PP № 18/2021, які адмініструє ATR/BPN. Мінімальні порогові вартості встановлюються на провінційному рівні й вказані в IDR; еквіваленти в USD розраховані за ~IDR 16 000/USD і є орієнтовними, вони змінюються з курсом і при будь-якому регуляторному перегляді. Категорії резидентства (KITAS/KITAP) відповідають правилам імміграції Індонезії. Це освітній матеріал щодо прав, а не юридична порада; завжди уточнюйте актуальні пороги та конкретне право на отримання із сертифікованим нотаріусом (PPAT) і ліцензованим юридичним консультантом.
Посилання та офіційні джерела
- ATR/BPN, Міністерство аграрних справ і просторового планування / Національне агентство землеустрою: права на землю (Hak Milik, Hak Pakai, HGB) та зонування, atrbpn.go.id
- BKPM / Invest Indonesia: правила PT PMA та Позитивний інвестиційний перелік, investindonesia.go.id
- Базовий аграрний закон № 5/1960 (основний статут земельних прав), через FAOLEX (faolex.fao.org)
- Закон про вседозвіл № 11/2020 (Про створення робочих місць) та положення про іноземні інвестиції, через UNCTAD Investment Policy Hub
- Постанова уряду PP № 18/2021: права іноземного права власності та мінімальні порогові вартості для резиденцій, уточнюйте актуальні цифри через ATR/BPN.
- Юридичний відділ Magnum Estate: відповідність структури/титулу для іноземних покупців (освітній, а не консультаційний характер).
Про автора
Donny Yosua, ринковий аналітик Magnum Estate, нагородженого забудовника Балі (Berawa, Sanur, Sky Stars, Sky Royal). Відстежує земельні титули Балі, правила іноземного права власності та регулювання для міжнародних покупців.